Immobilienfinanzierung – Wie du den besten Kredit bekommst

Maik MarxHerausgeber von finanzpost.de · Inhaber der plangenial Unternehmensberatung, Berlin

Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, stößt schnell auf eine Welt voller Fachbegriffe: Annuität, Sollzinsbindung, Beleihungsauslauf, Sondertilgungsrecht. Das klingt kompliziert, folgt aber einer klaren Logik. Dieser Artikel begleitet die 42. Folge des Finanzpost-Podcasts und erklärt, wie eine Immobilienfinanzierung aufgebaut ist, worauf Verbraucherschützer besonders hinweisen und welche Fragen du dir stellen solltest, bevor du unterschreibst.

Die Entscheidung, eine Immobilie zu kaufen, ist für die meisten Menschen die größte Finanztransaktion ihres Lebens. Wer die Grundbegriffe der Finanzierung kennt, kann Angebote besser einordnen, gezielter nachfragen und die Bedingungen eines Vertrags bewusster bewerten.

Dieser Artikel erklärt keine Produkte und empfiehlt keine Anbieter. Er beschreibt, wie Immobilienkredite in Deutschland typischerweise aufgebaut sind, was die einzelnen Stellschrauben bewirken und wo unabhängige Stellen weiterhelfen, wenn du tiefer in die Materie einsteigen möchtest.

01Das Annuitätendarlehen: die Standardform der Immobilienfinanzierung

In Deutschland werden Immobilienkäufe überwiegend über ein sogenanntes Annuitätendarlehen finanziert. Der Begriff klingt sperrig, beschreibt aber etwas Einfaches: Du zahlst jeden Monat eine gleichbleibende Rate, die sogenannte Annuität, und diese Rate setzt sich aus zwei Teilen zusammen: dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil.

Am Anfang des Kredits ist der Zinsanteil hoch, weil die Restschuld noch groß ist. Mit jeder Zahlung sinkst du ein Stück tiefer in die Tilgung: Die Restschuld wird kleiner, damit wird auch der Zinsanteil kleiner, und der Tilgungsanteil steigt automatisch an. Diesen Mechanismus nennt man den Tilgungseffekt.

Das Schöne an dieser Konstruktion ist die Kalkulierbarkeit: Du weißt von Anfang an, wie hoch deine monatliche Belastung ist, und kannst sie in dein Budget einplanen. Das macht das Annuitätendarlehen für viele Haushalte zur berechenbaren Grundlage. Mehr zu den Details, etwa zur Rolle von Tilgungssatz und Anfangstilgung, findest du im Artikel über Hypothek richtig finanzieren: Annuität, Tilgung, Sondertilgung.

Eine wichtige Größe dabei ist der Tilgungssatz, den du zu Beginn vereinbarst. Ein anfänglicher Tilgungssatz von einem Prozent führt zu einer sehr langen Laufzeit, ein höherer Tilgungssatz verkürzt sie. Niedrige Tilgungsraten bedeuten, dass ein größerer Teil der monatlichen Rate in Zinsen fließt, was die Gesamtkosten des Kredits über die Laufzeit beeinflusst.

Verbraucherschützer weisen regelmäßig darauf hin, dass manche Finanzierungen mit sehr niedrigen Tilgungsraten kalkuliert werden, um die monatliche Rate niedrig aussehen zu lassen. Die Verbraucherzentrale empfiehlt, immer den gesamten Zinsaufwand über die Laufzeit zu vergleichen und nicht nur die monatliche Rate.

• ·Annuität: gleichbleibende monatliche Rate aus Zins und Tilgung
• ·Zinsanteil sinkt im Laufe der Zeit, Tilgungsanteil steigt
• ·Anfangstilgung bestimmt die Laufzeit maßgeblich mit
• ·Gesamtzinsaufwand über die Laufzeit ist der entscheidende Vergleichswert

02Zinsbindung: Wie lange bist du an deinen Zinssatz gebunden?

Die Zinsbindung, in Kreditverträgen oft als Sollzinsbindung bezeichnet, gibt an, für welchen Zeitraum der vereinbarte Zinssatz festgeschrieben ist. In Deutschland sind Zinsbindungen von fünf, zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahren üblich. Manche Anbieter stellen auch kürzere oder längere Laufzeiten zur Verfügung.

Während der Zinsbindungsfrist kann die Bank den Zinssatz nicht einseitig ändern. Das gibt dir als Kreditnehmerin oder Kreditnehmer Planungssicherheit: Du weißt, was du monatlich zahlst. Nach Ablauf der Zinsbindung wird die verbleibende Restschuld zu dann geltenden Marktkonditionen neu verhandelt oder umgeschuldet, sofern kein Volltilgerdarlehen vereinbart wurde.

Hier liegt auch ein zentrales Risiko: Wenn die Zinsbindung ausläuft und das Zinsniveau deutlich höher liegt als zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, steigt die monatliche Rate der Anschlussfinanzierung. Diese Situation wird als Zinsänderungsrisiko bezeichnet. Eine längere Zinsbindung reduziert dieses Risiko, kann aber mit einem etwas höheren Zinssatz verbunden sein als eine kurze Zinsbindung.

Eine kürzere Zinsbindung kann vorteilhaft sein, wenn du davon ausgehst, dass das Zinsniveau sinkt, oder wenn du die Immobilie innerhalb dieser Frist verkaufen möchtest. Ohne eine Kristallkugel für die Zinsentwicklung ist das aber eine Entscheidung mit Unsicherheit auf beiden Seiten. Wie sich Zinsen auf gesamtwirtschaftlicher Ebene entwickeln, analysiert unter anderem die Deutsche Bundesbank in regelmäßigen Berichten.

Zu beachten ist auch das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren Zinsbindung gemäß § 489 BGB: Unabhängig davon, wie lange deine vereinbarte Zinsbindung läuft, kannst du das Darlehen nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Das gibt dir nach einem Jahrzehnt Flexibilität zurück.

03Eigenkapital: Wie viel brauchst du wirklich?

Als grobe Orientierung gilt in der Praxis eine Faustregel: mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus die anfallenden Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln. Die Nebenkosten umfassen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklergebühren. Je nach Bundesland und Situation können diese Nebenkosten zwischen rund sieben und zwölf Prozent des Kaufpreises liegen.

Der Grund, warum Eigenkapital eine wichtige Rolle spielt, liegt in der Kreditbewertung: Banken beurteilen das Verhältnis von Darlehenssumme zum Immobilienwert, den sogenannten Beleihungsauslauf. Je niedriger dieser Wert ist, desto geringer schätzt die Bank ihr Ausfallrisiko, und das spiegelt sich in der Regel in den angebotenen Konditionen wider.

Wer mehr Eigenkapital einbringt, senkt damit den Beleihungsauslauf. Die Wirkung auf den angebotenen Zinssatz kann beachtlich sein: Banken staffeln ihre Zinssätze oft nach Beleihungsauslaufgrenzen, zum Beispiel bei 60, 70, 80 oder 90 Prozent. Der Unterschied zwischen zwei Staffeln kann, abhängig vom Kreditvolumen und der Laufzeit, die Gesamtkosten deutlich beeinflussen.

Eigenkapital ist allerdings nicht nur Bargeld. Unter bestimmten Bedingungen können auch Eigenleistungen beim Bau, bestehende Wertpapierdepots oder andere Sicherheiten angerechnet werden, wobei das von der jeweiligen Bank und deren internen Richtlinien abhängt. Über die verschiedenen Wege, Eigenkapital aufzubauen, informiert auch der Artikel über Mieten oder kaufen: die ehrliche Rechnung. Wer gerade beruflich neu startet oder eine Veränderung plant und sich fragt, wie das mit dem Eigenkapitalaufbau zusammenpasst, findet bei plangenial.de Informationen rund um Karriere und Neuorientierung.

Wichtig ist, nicht das gesamte vorhandene Kapital in die Finanzierung zu stecken. Einen Notgroschen für unvorhergesehene Ausgaben, etwa Reparaturen oder kurzfristige Einkommensausfälle, getrennt zu halten, ist ein Grundsatz, den Verbraucherschützer immer wieder betonen. Was ein solcher Puffer konkret bedeutet, ist im Artikel über den Notgroschen aufbauen: wie viel, wo, wofür beschrieben.

• ·Faustregel: mindestens 20 % des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten
• ·Nebenkosten je nach Bundesland rund 7 bis 12 % des Kaufpreises
• ·Beleihungsauslauf beeinflusst die Kreditkonditionen
• ·Notgroschen trotz Eigenkapitaleinsatz separat halten

04Den besten Zinssatz finden: Vergleich und unabhängige Vermittler

Ein zentraler Grundsatz beim Immobilienkredit lautet: Nie das erste Angebot akzeptieren. Banken und Sparkassen kalkulieren ihre Konditionen individuell, und die Spanne zwischen verschiedenen Angeboten für denselben Kredit kann erheblich sein. Das bestätigen Verbraucherschutzorganisationen wie die Stiftung Warentest in regelmäßigen Kreditvergleichen.

Um mehrere Angebote einzuholen, bieten sich verschiedene Wege an: direkte Anfragen bei Banken und Sparkassen, Online-Vergleichsrechner sowie unabhängige Hypothekenvermittler. Letztere arbeiten in der Regel mit einem breiten Netz von Banken zusammen und können so Konditionen vergleichen, die für Privatkunden einzeln schwer zugänglich sind.

Unabhängige Finanzberater oder Honorarberater stellen dabei eine besondere Kategorie dar: Sie werden nicht auf Provisionsbasis bezahlt, sondern rechnen ihr Honorar direkt mit dem Kunden ab. Das schafft andere Anreize als bei Vermittlern, die eine Provision von der finanzierenden Bank erhalten. Welchen Weg du wählst, hängt von deinen persönlichen Präferenzen und dem Aufwand ab, den du bereit bist zu investieren.

Beim Vergleich von Angeboten ist der effektive Jahreszins die entscheidende Kennzahl. Er enthält neben dem Nominalzins auch die meisten Nebenkosten des Kredits und erlaubt damit einen faireren Vergleich als der bloße Sollzins. Was der effektive Jahreszins genau einschließt und was er nicht abbildet, erklärt der Artikel über den effektiven Jahreszins: der ehrliche Kostenvergleich. Wer nach dem Kauf auch Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen plant, findet bei montageteam-marx.de einen Überblick darüber, was bei handwerklichen Projekten rund ums Eigenheim typischerweise zu bedenken ist.

Wer bei der Suche nach Finanzierungsoptionen auch an Renovierung oder energetische Sanierung der zukünftigen Immobilie denkt, findet bei montageteam-marx.de Informationen darüber, welche handwerklichen Maßnahmen typischerweise anfallen und was dabei zu bedenken ist.

05Sondertilgungsrechte: Flexibilität im Kreditvertrag

Ein Sondertilgungsrecht erlaubt es dir, neben der regulären Monatsrate zusätzliche Zahlungen zu leisten, ohne dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Das ist deshalb relevant, weil jede außerplanmäßige Zahlung direkt die Restschuld senkt, also den Betrag, auf den Zinsen berechnet werden.

Wie hoch das Sondertilgungsrecht ausfällt, ist Verhandlungssache. Viele Standardverträge erlauben fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr, manche Banken bieten mehr an, manchmal gegen einen leicht erhöhten Zinssatz. Diese Bedingung vor Vertragsabschluss zu prüfen und bei Bedarf zu verhandeln, ist ein Punkt, den Verbraucherschützer regelmäßig empfehlen.

Sondertilgungen können aus verschiedenen Quellen stammen: Steuererstattungen, außerplanmäßige Einnahmen, Erbschaften oder andere einmalige Zahlungen. Ob und in welchem Umfang du solche Mittel für die Tilgung nutzt, ist eine Abwägung, die von deiner persönlichen Situation abhängt. Dabei spielen auch andere finanzielle Ziele eine Rolle, etwa ein laufender Wertpapier-Sparplan.

Wer überlegt, ob und wie freies Kapital eingesetzt werden soll, also ob es in die Tilgung oder in andere Anlageformen fließen soll, findet im Artikel über ETF, Aktie oder Tagesgeld: was passt zu dir? eine neutrale Gegenüberstellung der verschiedenen Möglichkeiten.

Wichtig zu verstehen: Sondertilgungen wirken umso stärker, je früher sie geleistet werden, weil die Zinsberechnung auf die jeweils noch ausstehende Restschuld angewendet wird. Das ist kein Geheimnis, sondern eine direkte Folge der Zinsrechnung, die du im Tilgungsplan deines Kredits nachvollziehen kannst.

• ·Sondertilgungsrecht: zusätzliche Zahlung ohne Vorfälligkeitsentschädigung
• ·Typisch: 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr
• ·Höhe des Rechts vor Vertragsschluss prüfen und verhandeln
• ·Frühzeitige Sondertilgungen senken die Restschuld und damit die Zinsbasis

06KfW-Förderungen: Was gibt es, und wie funktioniert das?

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet verschiedene Förderprogramme für den Immobilienkauf und die energetische Sanierung an. Klassische Programme richten sich an Käufer von selbstgenutztem Wohneigentum, an energieeffizientes Bauen oder an die Modernisierung von Bestandsimmobilien. Die Programme ändern sich regelmäßig, deshalb lohnt es sich, direkt auf kfw.de die aktuell verfügbaren Konditionen und Voraussetzungen nachzuschlagen.

KfW-Kredite werden in der Regel nicht direkt bei der KfW beantragt, sondern über die Hausbank oder einen Vermittler. Das bedeutet: Du besprichst dein Finanzierungsvorhaben mit deiner Bank, und diese leitet den KfW-Antrag weiter. Wichtig ist dabei, den Antrag vor Baubeginn oder Kaufvertrag zu stellen, weil eine nachträgliche Förderung in den meisten Fällen ausgeschlossen ist.

Neben zinsgünstigen Darlehen gibt es bei bestimmten Programmen auch Tilgungszuschüsse, also Beträge, die du nicht zurückzahlen musst. Die Höhe dieser Zuschüsse hängt vom erreichten Energieeffizienzstandard ab. Je besser der energetische Standard, desto höher kann der Zuschuss ausfallen.

Ein häufiger Fehler besteht darin, KfW-Förderungen erst dann zu prüfen, wenn der Kaufvertrag bereits unterzeichnet ist. Verbraucherschützer und Finanzratgeber empfehlen, die Fördermöglichkeiten als Teil der Gesamtfinanzierungsplanung von Anfang an zu berücksichtigen. Die Verbraucherzentrale bietet zu diesem Thema unabhängige Beratung an. Wer die neue Immobilie auch energetisch fit machen möchte, etwa mit einer Photovoltaikanlage, kann sich bei solarsorglos.de informieren, welche Schritte von der Planung bis zur Inbetriebnahme typischerweise anfallen.

Wer die Immobilie auch energetisch optimieren möchte, etwa durch Photovoltaik oder eine neue Heizungsanlage, findet bei solarsorglos.de einen Überblick darüber, was bei der Planung von Solaranlagen auf Wohngebäuden typischerweise zu bedenken ist.

• ·KfW-Antrag immer vor Kauf oder Baubeginn stellen
• ·Antrag läuft über die Hausbank, nicht direkt über die KfW
• ·Tilgungszuschüsse abhängig vom Energieeffizienzstandard
• ·Aktuelle Programme und Konditionen auf kfw.de prüfen

07Fazit: Was du vor dem ersten Banktermin wissen solltest

Immobilienfinanzierung ist kein Thema, das man nebenbei erledigt. Wer verstehen möchte, wie ein Annuitätendarlehen funktioniert, welche Stellschrauben es gibt und welche Fragen beim Banktermin sinnvoll sind, ist klar im Vorteil gegenüber jemandem, der einfach das erstbeste Angebot annimmt. Wissen schafft keine Garantien, aber es schafft die Grundlage für bewusste Entscheidungen.

Die wesentlichen Bausteine sind: den Tilgungsplan verstehen, die Zinsbindung bewusst wählen, ausreichend Eigenkapital einplanen, Sondertilgungsrechte im Vertrag verankern, mehrere Angebote einholen und Fördermöglichkeiten vor Vertragsschluss prüfen. Jeder dieser Punkte beeinflusst die Gesamtkosten des Kredits auf seine eigene Art.

Der häufigste Fehler, den Verbraucherschützer beschreiben, ist eine Überfinanzierung ohne ausreichenden Puffer: Die monatliche Rate ist so hoch kalkuliert, dass kein Spielraum für unvorhergesehene Ausgaben bleibt. Ein Einkommensausfall, eine größere Reparatur oder eine veränderte Lebenssituation können dann schnell zur Belastung werden. Dazu passend erklärt der Artikel Kreditrate zu hoch? Das sind deine Optionen, welche Handlungsmöglichkeiten in solchen Lagen grundsätzlich bestehen.

Wer die Immobilie auch als Teil der langfristigen Altersvorsorge betrachtet, sollte das Thema im Gesamtkontext einordnen. Der Artikel über Immobilie als Altersvorsorge: Chance oder Falle? stellt die verschiedenen Aspekte neutral gegenüber. Für alle Fragen rund um die staatliche Rente gibt die Deutsche Rentenversicherung verlässliche Auskünfte.

Wenn du nach dem Lesen das Gefühl hast, noch offene Fragen zu haben, ist das gut so: Dann weißt du, worüber du beim nächsten Banktermin genauer nachfragen möchtest. Für eine individuelle Begleitung durch den Finanzierungsprozess sind unabhängige Beratungsstellen, Honorarberater oder die Verbraucherzentrale die richtigen Anlaufstellen. Dieser Artikel kann und soll das nicht ersetzen.

Die Podcast-Folge 42 zu diesem Thema findest du auf allen gängigen Podcast-Plattformen unter Finanzpost. Dort gehen Lia und Maik noch tiefer in die einzelnen Punkte und diskutieren typische Szenarien aus dem Alltag.

Meine Meinung

Ein persönliches Wort von Maik Marx

Ich beschäftige mich seit Jahren mit dem Thema Immobilienfinanzierung, und ich bin immer wieder überrascht, wie viele Menschen eine Finanzierungszusage unterschreiben, ohne den Tilgungsplan auch nur einmal angeschaut zu haben. Das ist kein Vorwurf, denn das Thema ist wirklich komplex, und die Unterlagen, die eine Bank vorlegt, können schnell einschüchternd wirken. Deshalb ist mir dieser Artikel wichtig: nicht um dir zu sagen, was du tun sollst, sondern damit du weißt, welche Fragen du stellen kannst. Ein Kreditvertrag läuft oft zwanzig oder dreißig Jahre. Die Zeit, die du dir vor dem Unterschreiben nimmst, ist gut investiert. Wenn du nach dem Lesen das Gefühl hast, noch Lücken zu haben, ist die Verbraucherzentrale eine sehr gute erste Adresse für ein neutrales Gespräch. Ich freue mich, wenn dieser Artikel dabei helfen konnte, das Thema etwas greifbarer zu machen.

Maik Marx · Herausgeber von finanzpost.de · plangenial Unternehmensberatung, Berlinmaikmarx.deplangenial.de

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