Miete ist totes Geld, sagen die einen. Ein Eigenheim ist die beste Altersvorsorge, sagen die anderen. Die Wahrheit liegt, wie so oft, irgendwo dazwischen. Dieser Artikel begleitet Podcast-Folge 41 von Finanzpost und zeigt dir, welche Argumente wirklich zählen, was der Kaufpreis-Miete-Faktor verrät und warum der Zeithorizont am Ende oft mehr entscheidet als der Kaufpreis selbst.
Kaum ein Thema erhitzt die Gemüter so sehr wie die Frage, ob man eine Immobilie kaufen oder dauerhaft zur Miete wohnen soll. Freunde, Familie und Social-Media-Kommentare liefern meistens eine klare Meinung, aber selten ein vollständiges Bild. Dabei ist genau dieses vollständige Bild entscheidend, wenn es um so viel Geld und so viele Lebensjahre geht.
In Podcast-Folge 41 haben Lia und Maik Marx die wichtigsten Argumente, Kennzahlen und Denkfehler auseinandergenommen. Dieser Artikel fasst alles zusammen, ergänzt konkrete Rechenbeispiele und gibt dir einen strukturierten Rahmen an die Hand, damit du die Entscheidung für deine persönliche Situation selbst treffen kannst. Ohne emotionale Vorurteile, ohne Verkaufsabsicht.
- Der Satz 'Miete ist totes Geld' ist ein Mythos, denn auch Kaufen bringt erhebliche laufende Kosten mit sich.
- Der Kaufpreis-Miete-Faktor (Vervielfältiger) ist eine einfache Kennzahl, die zeigt, ob eine Immobilie am jeweiligen Standort teuer oder günstig bewertet ist.
- Ein Zeithorizont von mindestens 10 bis 15 Jahren gilt als Faustregel, damit sich ein Kauf nach Abzug aller Nebenkosten überhaupt rechnen kann.
- Wer Eigenkapital statt in eine Immobilie in ein breit gestreutes Portfolio investiert, kann unter bestimmten Bedingungen ähnliche oder höhere Vermögenswerte aufbauen.
- Persönliche Faktoren wie Jobflexibilität, Familiensituation und Risikobereitschaft beeinflussen die Entscheidung mindestens so stark wie reine Zahlen.
- Der Mythos vom toten Geld: Was an dem Argument wirklich stimmt
- Die echten Vorteile des Kaufens: Tilgung, Wertsteigerung und mietfreies Wohnen
- Die echten Vorteile des Mietens: Flexibilität und die Macht des Eigenkapitals
- Der Kaufpreis-Miete-Faktor: Die wichtigste Kennzahl der Entscheidung
- Zeithorizont und Transaktionskosten: Warum Geduld beim Kaufen Pflicht ist
- Persönliche Faktoren: Was Zahlen allein nicht entscheiden können
- Fazit: Kein Urteil, aber ein klarer Denkrahmen
01Der Mythos vom toten Geld: Was an dem Argument wirklich stimmt
"Miete ist totes Geld" ist wohl das meistgehörte Argument in jeder Diskussion über Wohneigentum. Der Gedanke dahinter ist einfach: Jeden Monat fließt ein erheblicher Betrag an den Vermieter, und am Ende gehört dir nichts davon. Das stimmt, soweit es geht. Wer zur Miete wohnt, baut über die Mietzahlung selbst kein Eigenkapital auf.
Aber der Vergleich hinkt, sobald man die Kosten des Kaufens ehrlich auflistet. Auch ein Käufer zahlt Beträge, die nicht direkt in sein Eigenkapital fließen: die Zinsen auf das Darlehen, die Grundsteuer, Instandhaltungsrücklagen, Verwaltungskosten bei Eigentümergemeinschaften und die Kaufnebenkosten beim Erwerb. Laut Verbraucherzentrale: Geld und Versicherungen können die Kaufnebenkosten allein, also Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls Makler, je nach Bundesland zwischen sieben und fünfzehn Prozent des Kaufpreises betragen.
Diese Nebenkosten sind tatsächlich verlorenes Geld: Sie erzeugen kein Eigentum, bauen keine Schulden ab und steigen auch nicht im Wert. Der entscheidende Unterschied zwischen Kaufen und Mieten liegt also nicht darin, ob Geld "verloren" geht, sondern darin, wie viel auf jeder Seite verloren geht und was auf der anderen Seite aufgebaut wird.
Kaufnebenkosten nach Bundesland (Beispielauswahl)
Ein weiterer Posten, der in der Mythos-Diskussion oft vergessen wird, ist die Opportunitätskosten des Eigenkapitals. Wer für den Kauf einer Immobilie 80.000 Euro Eigenkapital einsetzt, hat dieses Geld gebunden. Es steht nicht mehr für andere Anlageformen bereit. Was dieses Kapital alternativ erwirtschaften könnte, gehört zur ehrlichen Gesamtrechnung dazu.
Die Frage ist also nicht "Miete ich oder kaufe ich?" als moralisches Urteil, sondern: "Was kostet mich jede Option insgesamt, und was baue ich auf jeder Seite auf?" Wer das nüchtern durchrechnet, stellt oft fest, dass beide Wege unter bestimmten Bedingungen funktionieren können. Einen guten Einstieg in das Thema bietet auch der Artikel Mieten oder kaufen: die ehrliche Rechnung hier auf Finanzpost.
- ·Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler): 7 bis 15 Prozent des Kaufpreises
- ·Zinsen auf das Darlehen: in den ersten Jahren oft der größte monatliche Posten
- ·Instandhaltung: Fachleute empfehlen typischerweise eine Rücklage von etwa 1 bis 1,5 Prozent des Immobilienwerts pro Jahr
- ·Grundsteuer: laufende Belastung, die je nach Gemeinde variiert
- ·Opportunitätskosten: das gebundene Eigenkapital steht für andere Anlagen nicht mehr zur Verfügung
02Die echten Vorteile des Kaufens: Tilgung, Wertsteigerung und mietfreies Wohnen
Hinter dem Wunsch nach Wohneigentum stecken oft mehr als Zahlen. Das Eigenheim bedeutet für viele Menschen Sicherheit, Gestaltungsfreiheit und die Vorstellung, im Alter mietfrei zu wohnen. Diese Aspekte haben einen echten finanziellen Kern, der sich lohnt, genauer anzusehen.
Tilgung als erzwungenes Sparen: Jede monatliche Kreditrate besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Der Tilgungsanteil baut die Restschuld ab und erhöht damit das Eigenkapital an der Immobilie. Für viele Menschen, die sich mit freiwilligem Sparen schwer tun, hat das einen disziplinierenden Effekt. Das Geld fließt nicht auf ein Tagesgeldkonto, das im Notfall schnell geleert wird, sondern steckt in einem Sachwert.
Wertsteigerung ist ein weiteres Argument, das in Deutschland in den vergangenen Jahrzehnten Gewicht hatte. Laut Statistischem Bundesamt sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland über einen langen Zeitraum deutlich gestiegen. Allerdings verlief diese Entwicklung regional sehr unterschiedlich: Was für Ballungsräume wie München oder Hamburg gilt, trifft auf strukturschwache Regionen nicht in gleicher Weise zu. Wertsteigerung ist kein Naturgesetz, sondern hängt von Lage, Nachfrage und Bauaktivität ab.
Das Argument des mietfreien Wohnens im Alter ist vielleicht das stärkste überhaupt. Wer mit 67 Jahren in einem abbezahlten Eigenheim lebt, braucht keine Miete mehr zu zahlen. Bei einer gesetzlichen Rente, die oft nicht üppig ausfällt, ist das ein erheblicher Vorteil. Mehr dazu, wie die gesetzliche Rente aufgebaut ist und was sie leisten kann, erklärt der Artikel Rente verstehen und selbst aufbauen. Wer ein Eigenheim kauft und dabei auch die Energiekosten langfristig senken möchte, findet auf solarsorglos.de Informationen rund um Photovoltaik und Solaranlagen für selbst genutztes Wohneigentum.
Zu den Vorteilen gehört außerdem die Inflationsschutz-Komponente: Sachwerte wie Immobilien gelten traditionell als Schutz gegen Kaufkraftverlust, weil ihr Wert oft mit dem allgemeinen Preisniveau steigt. Die Deutsche Bundesbank weist darauf hin, dass Immobilien in der langfristigen Vermögensbildung vieler Haushalte eine wichtige Rolle spielen. Ob sie diesen Schutz in jedem Marktumfeld erfüllen, hängt aber wieder von der konkreten Lage und dem Kaufzeitpunkt ab.
03Die echten Vorteile des Mietens: Flexibilität und die Macht des Eigenkapitals
Mieten hat einen schlechten Ruf, der in vielen Fällen nicht verdient ist. Wer bewusst zur Miete wohnt und dabei sein Eigenkapital klug einsetzt, kann unter bestimmten Bedingungen einen ähnlichen Vermögensaufbau betreiben wie ein Immobilienkäufer. Das klingt zunächst überraschend, lässt sich aber erklären.
Flexibilität ist der offensichtlichste Vorteil: Ein Mieter kann umziehen, wenn der Job wechselt, die Beziehung endet oder die Kinder aus dem Haus sind. Ein Eigentümer ist dagegen an seine Immobilie gebunden, solange er sie nicht verkauft. Und ein Verkauf dauert nicht nur Zeit, sondern kostet auch Geld, unter anderem durch erneute Maklergebühren und einen möglichen Verlust, wenn der Markt gerade ungünstig steht.
Der zweite große Vorteil des Mietens ist weniger offensichtlich, aber finanziell besonders relevant: das investierte Eigenkapital. Wer die 80.000 Euro Eigenkapital, die er sonst in eine Immobilie stecken würde, in ein breit gestreutes Portfolio investiert, kann bei entsprechender Rendite ein erhebliches Vermögen aufbauen. Dazu kommt die sogenannte Mietrendite-Differenz: Wenn die monatliche Warmmiete günstiger ist als die vergleichbare Kreditrate inklusive Nebenkosten, spart ein Mieter jeden Monat eine positive Differenz, die er ebenfalls investieren kann. Was ETFs dabei leisten können, erklärt der Artikel ETF, Aktie oder Tagesgeld: was passt zu dir?.
Beispielrechnung: Eigenkapital 80.000 Euro, Kaufen vs. Investieren nach 20 Jahren
Mieten schützt außerdem vor Klumpenrisiken. Ein Eigenheimbesitzer hat oft 80 bis 100 Prozent seines Nettovermögens in einem einzigen Objekt an einem einzigen Standort gebunden. Sinkt der Wert dieser Immobilie, sinkt sein Gesamtvermögen entsprechend. Ein Mieter mit diversifiziertem Portfolio kann dieses Risiko breiter verteilen. Wer mehr über das Prinzip der Streuung wissen möchte, findet dazu Grundlagen im Artikel Asset Allocation: die Königsdisziplin der Vermögensaufteilung.
Natürlich funktioniert das Rechenmodell für Mieter nur dann, wenn das gesparte Kapital tatsächlich konsequent investiert wird und nicht im Alltag verschwindet. Das ist der entscheidende Haken: Eigenkapital in einer Immobilie ist gebunden und kann nicht einfach ausgegeben werden. Investiertes Kapital im Depot ist grundsätzlich liquide, und das erfordert Disziplin.
- ·Geografische Mobilität: Wohnsitzwechsel ohne Verkaufserlös und Transaktionskosten
- ·Kapitalflexibilität: Eigenkapital bleibt liquide und kann breit gestreut investiert werden
- ·Kein Klumpenrisiko in einem einzelnen Objekt
- ·Keine unvorhergesehenen Instandhaltungskosten, diese trägt der Vermieter
- ·Günstigere Monatslast möglich, wenn der Kaufpreisfaktor am Standort sehr hoch ist
04Der Kaufpreis-Miete-Faktor: Die wichtigste Kennzahl der Entscheidung
Um Kaufen und Mieten vergleichbar zu machen, braucht man eine gemeinsame Sprache. Der Kaufpreis-Miete-Faktor, auch Vervielfältiger genannt, ist genau das: eine einfache Kennzahl, die zeigt, wie teuer eine Immobilie im Verhältnis zu ihrer erzielbaren oder vergleichbaren Jahreskaltmiete bewertet ist.
Die Berechnung ist denkbar einfach: Man teilt den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung am selben Standort. Kostet eine Wohnung 400.000 Euro und wäre sie für 1.200 Euro kalt im Monat zu mieten, also 14.400 Euro im Jahr, ergibt sich ein Faktor von etwa 27,8. Das bedeutet: Es dauert theoretisch 27,8 Jahre, bis die Mieteinnahmen den Kaufpreis ausgeglichen haben. Ein detaillierter Blick auf die Finanzierungsseite findet sich im Artikel Hypothek richtig finanzieren: Annuität, Tilgung, Sondertilgung.
Als grobe Orientierung gilt in der Finanzwelt: Faktoren unter 20 gelten als eher günstig für den Kauf. Faktoren zwischen 20 und 25 sind neutral bis akzeptabel. Faktoren über 30 deuten darauf hin, dass Kaufen im Verhältnis zur Miete teuer ist, und sprechen in vielen Rechenmodellen für das Mieten. In deutschen Großstädten lagen die Faktoren in den vergangenen Jahren laut Finanztip vielerorts deutlich über 30, in Spitzenlagen sogar über 40.
Wichtig: Der Faktor allein entscheidet nicht. Er ist eine Orientierungszahl, die zeigt, wo du dich befindest. Er sagt nichts darüber aus, wie sich die Mieten und Kaufpreise künftig entwickeln, welche Zinsen du für dein Darlehen zahlst oder wie lange du tatsächlich an dem Standort bleibst. Der Kaufpreis-Miete-Faktor ist kein Urteil, sondern ein Gesprächseinstieg in die eigene Kalkulation.
Eine hilfreiche Ergänzung zur Faktor-Berechnung ist der Blick auf die Bruttomietrendite aus Vermietersicht: Sie berechnet sich als Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, also der Kehrwert des Faktors. Ein Faktor von 25 entspricht einer Bruttomietrendite von 4 Prozent. Davon gehen aber noch Verwaltungskosten, Instandhaltung, Mietausfall-Risiko und Steuern ab. Die Nettomietrendite liegt in der Praxis meist deutlich darunter.
05Zeithorizont und Transaktionskosten: Warum Geduld beim Kaufen Pflicht ist
Eine der unterschätztesten Variablen bei der Kaufen-oder-Mieten-Entscheidung ist der Zeithorizont. Wer ein Eigenheim kauft und es nach vier Jahren wegen eines Jobwechsels wieder verkaufen muss, hat in vielen Fällen Verlust gemacht, selbst wenn der Marktpreis stabil geblieben ist. Der Grund: die Kaufnebenkosten.
Wie bereits erwähnt, können Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler zusammen bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Bei einem Objekt für 400.000 Euro wären das bis zu 60.000 Euro, die beim Kauf sofort "verloren" sind, also weder im Eigenkapital noch im Wiederverkaufspreis stecken. Diese Summe muss die Immobilie erst durch Wertsteigerung und eingesparte Miete wieder hereinholen. Das dauert seine Zeit.
Als Faustregel gilt in der Fachdiskussion: mindestens 10 bis 15 Jahre sollte man an einem Standort bleiben wollen, bevor sich ein Kauf nach Abzug aller Kosten gegenüber dem Mieten lohnen kann. Diese Zahl variiert je nach Kaufpreis, Faktor, Zinsniveau und Mietpreisentwicklung am Standort. Sie ist kein Naturgesetz, aber ein vernünftiger Anker für die Planungsüberlegung.
Kaufpreis-Miete-Faktor: Orientierungswerte nach Stadttyp
Zinsänderungsrisiken spielen ebenfalls eine Rolle. Wer heute einen Kredit aufnimmt, hat nach Ablauf der Zinsbindungsfrist möglicherweise eine Anschlussfinanzierung zu ganz anderen Konditionen nötig. Was das für die Gesamtkosten bedeuten kann, hängt vom Marktzinsniveau zum Zeitpunkt der Verlängerung ab. Wer seinen Notgroschen aufgebaut hat und eine ausreichende Tilgung wählt, ist für dieses Szenario etwas besser gerüstet.
Wer plant, in den nächsten zehn bis fünfzehn Jahren mehrfach umzuziehen, für den spricht das rein rechnerisch eher fürs Mieten. Wer sich dagegen fest an einem Ort verwurzeln möchte und dort einen Kaufpreis-Miete-Faktor unter 25 vorfindet, hat rechnerisch bessere Ausgangsbedingungen für den Kauf. Entscheidend ist, dass du den Zeithorizont ehrlich einschätzt, bevor du unterschreibst.
- ·Faustregel: mindestens 10 bis 15 Jahre am Standort bleiben wollen
- ·Kaufnebenkosten von bis zu 15 Prozent müssen erst durch Wertsteigerung und eingesparte Miete aufgeholt werden
- ·Zinsänderungsrisiko bei Anschlussfinanzierungen bedenken
- ·Häufige Umzüge machen den Kauf rechnerisch unattraktiver
- ·Tilgungsgeschwindigkeit beeinflusst, wie schnell das Eigenkapital wächst
06Persönliche Faktoren: Was Zahlen allein nicht entscheiden können
Selbst wenn alle Zahlen für den Kauf sprechen, kann die richtige Entscheidung für dich das Mieten sein. Und umgekehrt. Denn neben den finanziellen Rechenmodellen gibt es persönliche Faktoren, die mindestens genauso schwer wiegen und die keine Formel der Welt vollständig erfassen kann.
Jobsicherheit und Einkommenstabilität sind zentral. Ein Darlehen über 25 oder 30 Jahre setzt voraus, dass du dauerhaft in der Lage bist, die monatliche Rate zu tragen, auch bei Krankheit, Jobverlust oder veränderten Lebensumständen. Wer in einem unsicheren Beschäftigungsverhältnis arbeitet oder sich selbstständig machen möchte, sollte das in die Überlegung einbeziehen. Für Fragen rund um Einkommen und Karriereplanung kann ein Blick auf plangenial.de hilfreich sein, wo es unter anderem um Bewerbungsstrategien und Karrierecoaching geht.
Familiensituation und Lebensentwurf spielen ebenfalls eine Rolle. Wer zu zweit oder mit Kindern dauerhaft in einer Region leben möchte, hat andere Präferenzen als jemand, der beruflich mobil ist oder regelmäßig im Ausland arbeitet. Das Eigenheim als "Nest" hat einen emotionalen Wert, der legitim ist, aber getrennt von der finanziellen Rechnung betrachtet werden sollte.
Wohnkostenanteil am Nettoeinkommen in Deutschland
Risikobereitschaft und Temperament sind ein weiterer Faktor. Wer bei schwankenden Immobilienpreisen schlecht schläft oder sich bei einem hohen Kredit dauerhaft unwohl fühlt, hat mit einem abbezahlten Eigenheim psychologisch unter Umständen mehr Frieden als mit einem gut gefüllten Depot, das monatlich schwankt. Umgekehrt gibt es Menschen, die mit dem Gedanken, dauerhaft von einem Vermieter abhängig zu sein, schlechter umgehen können als mit Zinsschwankungen. Wer seine berufliche Situation stabilisieren möchte, bevor er eine langfristige Finanzierungsverpflichtung eingeht, kann auf plangenial.de mehr über Karrierecoaching und AVGS-geförderte Beratungsangebote erfahren. Wer mehr über die Person hinter den Finanzpost-Inhalten erfahren möchte, findet auf maikmarx.de weitere Informationen über Maik Marx und seine Projekte.
Schließlich gibt es den Faktor Gestaltungsfreiheit: Im Eigenheim kannst du Wände einreißen, einen Wintergarten anbauen oder eine Solaranlage installieren, ohne jemanden fragen zu müssen. Wer in dieser Hinsicht plant und renovieren möchte, kann sich bei montageteam-marx.de über Sanierungsleistungen und handwerkliche Umsetzung informieren. Auch diese Freiheit hat einen Wert, der sich nicht direkt in Euro ausdrücken lässt.
Such dir eine vergleichbare Wohnung in derselben Lage, die zur Miete angeboten wird, und notiere die Kaltmiete pro Monat. Multipliziere sie mit 12, um die Jahreskaltmiete zu erhalten. Teile dann den Kaufpreis der Immobilie, die du ins Auge gefasst hast, durch diese Jahreskaltmiete. Das Ergebnis ist dein Kaufpreis-Miete-Faktor. Liegt er unter 20, gilt der Standort als vergleichsweise günstig zum Kaufen. Liegt er über 30, zeigt das, dass Kaufen im Verhältnis zur Miete teuer ist. Dieser Wert ersetzt keine vollständige Kalkulation, gibt dir aber schnell eine erste Orientierung.
07Fazit: Kein Urteil, aber ein klarer Denkrahmen
Die Frage "Kaufen oder Mieten?" hat keine universell richtige Antwort. Das ist keine Ausrede, sondern eine sachliche Feststellung. Beide Wege können unter den richtigen Bedingungen zur Vermögensbildung beitragen, und beide können unter falschen Bedingungen teuer werden. Was du brauchst, ist kein Urteil von außen, sondern ein klarer Denkrahmen für deine eigene Situation.
Dieser Denkrahmen besteht aus vier Schritten: Erstens, den Kaufpreis-Miete-Faktor am Zielstandort berechnen und einordnen. Zweitens, die Gesamtkosten beider Optionen ehrlich nebeneinanderstellen, inklusive Nebenkosten, Zinsen, Instandhaltung und Opportunitätskosten des Eigenkapitals. Drittens, den realistischen Zeithorizont einschätzen: Wie lange möchtest und kannst du wirklich an diesem Ort bleiben? Viertens, die persönlichen Faktoren benennen und ihnen ein ehrliches Gewicht geben.
Staatliche Förderprogramme können die Rechnung beeinflussen, zum Beispiel über die KfW, die zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse für den Immobilienerwerb und energetische Sanierungen anbietet. Auch Wohn-Riester oder das Baukindergeld sind staatliche Instrumente gewesen, deren aktueller Stand und Konditionen direkt bei den zuständigen Stellen geprüft werden sollten. Wer außerdem prüfen möchte, wie sich eine mögliche Immobilie in die gesamte Altersvorsorge einfügt, findet dazu Orientierung bei der Verbraucherzentrale: Altersvorsorge.
Für komplexere individuelle Fragen, zum Beispiel zur steuerlichen Behandlung einer selbst genutzten Immobilie oder zur optimalen Tilgungsstrategie, ist eine unabhängige Beratung bei einer Verbraucherzentrale oder einer Honorarberatung der sinnvollste Weg. Niemand sollte eine Entscheidung dieser Größenordnung allein auf Basis eines Artikels oder eines Podcasts treffen. Was dieser Artikel und Podcast-Folge 41 leisten können, ist, dir die richtigen Fragen zu stellen.
Am Ende gilt: Weder Kaufen noch Mieten ist per se klüger oder moralisch überlegen. Wer zur Miete wohnt und diszipliniert investiert, kann genauso solide für das Alter vorsorgen wie jemand, der ein Eigenheim abbezahlt. Wer kauft und dabei den Faktor, den Zeithorizont und die Kosten im Blick behält, hat ebenfalls gute Aussichten. Der Unterschied liegt nicht in der Wahl selbst, sondern darin, wie bewusst und informiert sie getroffen wird.
Ein persönliches Wort von Maik Marx
Ich werde oft gefragt, ob ich selbst für das Kaufen oder das Mieten bin. Die ehrliche Antwort ist: Ich bin für das Nachdenken. Die Entscheidung, ob du kaufst oder mietest, ist eine der wenigen im Leben, bei der die Zahlen wirklich zählen und trotzdem nicht alles sagen. Was mich bei diesem Thema antreibt, ist die Beobachtung, dass viele Menschen diese Entscheidung entweder aus einem Bauchgefühl heraus treffen oder weil alle in ihrem Umfeld dasselbe getan haben. Beides ist kein guter Kompass für eine Verpflichtung über 25 oder 30 Jahre. Was du brauchst, sind die richtigen Fragen, nicht die Antworten anderer. Berechne den Faktor für deinen Standort, rechne die Gesamtkosten durch, sei ehrlich zu dir beim Zeithorizont, und zieh wenn nötig eine unabhängige Honorarberatung hinzu. Das ist keine Schwäche, sondern Klugheit. Ich freue mich, dass du dir die Zeit nimmst, das wirklich zu verstehen.
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Die 6 wichtigsten Fragen zu dieser Folge
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Was bedeutet "Miete ist totes Geld" wirklich, und stimmt das?
Die Aussage hat einen wahren Kern: Mietzahlungen fließen an den Vermieter und bauen kein Eigenkapital auf. Allerdings gilt das auch für einen Teil der Kosten beim Kaufen, nämlich die Zinsen auf das Darlehen, die Kaufnebenkosten und die laufenden Betriebskosten. Diese Beträge sind ebenfalls nicht eigenkapitalbildend. Ein fairer Vergleich stellt die Gesamtkosten beider Optionen nebeneinander, nicht nur die Mietzahlung. Entscheidend ist dann, was auf der jeweils anderen Seite aufgebaut wird: Eigenkapital in der Immobilie auf der einen, investiertes Kapital im Portfolio auf der anderen Seite. -
Wie berechne ich den Kaufpreis-Miete-Faktor?
Der Kaufpreis-Miete-Faktor ergibt sich, indem man den Kaufpreis einer Immobilie durch die Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung am selben Standort teilt. Kostet eine Wohnung 360.000 Euro und wäre sie für 1.000 Euro kalt pro Monat zu mieten, ergibt sich ein Faktor von 30. Als grobe Orientierung gilt: Faktoren unter 20 sind eher günstig für den Kauf, Faktoren über 30 sprechen in vielen Rechenmodellen eher für das Mieten. Der Faktor allein ersetzt aber keine vollständige Kosten-Nutzen-Rechnung, die auch Zinsniveau, Zeithorizont und persönliche Faktoren berücksichtigt. -
Wie lange sollte man nach einem Immobilienkauf mindestens bleiben?
Als Faustregel gilt in der Fachdiskussion ein Zeithorizont von mindestens 10 bis 15 Jahren. Der Hintergrund ist, dass die Kaufnebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler, je nach Bundesland bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen können. Diese Kosten müssen durch eingesparte Miete und eventuelle Wertsteigerung erst wieder hereingeholt werden. Wer plant, innerhalb weniger Jahre wieder zu verkaufen, riskiert, auf einem Verlust sitzen zu bleiben, selbst wenn der Marktpreis stabil geblieben ist. Dieser Richtwert variiert je nach Einzelfall. -
Kann ich mit Mieten genauso gut für das Alter vorsorgen wie mit einem Eigenheim?
Das ist unter bestimmten Bedingungen möglich, setzt aber Disziplin voraus. Wer das Eigenkapital, das er sonst in eine Immobilie stecken würde, konsequent in ein breit gestreutes Portfolio investiert und gleichzeitig die monatliche Differenz zwischen Miete und hypothetischer Kreditrate ebenfalls anlegt, kann über Jahrzehnte ein erhebliches Vermögen aufbauen. Der entscheidende Unterschied zum Eigenheim: Dieses Kapital ist liquide und damit anfälliger dafür, im Alltag angetastet zu werden. Die Tilgung einer Hypothek wirkt wie erzwungenes Sparen, das zieht Disziplin automatisch mit sich. -
Was sind die häufigsten Fehler bei der Kaufen-oder-Mieten-Entscheidung?
Zu den häufigsten Fehlern gehört erstens die Unterschätzung der Kaufnebenkosten und laufenden Instandhaltungskosten. Zweitens wird der Zeithorizont oft zu optimistisch eingeschätzt, was bedeutet, dass man davon ausgeht, länger zu bleiben als man es tatsächlich tut. Drittens werden die Opportunitätskosten des Eigenkapitals ignoriert, also was das gebundene Geld alternativ hätte erwirtschaften können. Viertens treffen viele die Entscheidung stark emotional, ohne die Zahlen wirklich durchzurechnen. Und fünftens wird der Kaufpreis-Miete-Faktor am konkreten Standort gar nicht erst berechnet. -
Gibt es staatliche Förderung für den Immobilienkauf?
Ja, es gibt verschiedene staatliche Instrumente, die den Immobilienerwerb unterstützen können. Die KfW bietet zum Beispiel zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse für den Kauf oder Bau von Eigenheimen sowie für energetische Sanierungen an. Darüber hinaus gab es in der Vergangenheit Programme wie das Baukindergeld. Welche Programme aktuell verfügbar sind, zu welchen Konditionen und für welche Personengruppen, sollte direkt bei der KfW oder der zuständigen Förderbank des jeweiligen Bundeslandes geprüft werden, da sich diese Angebote regelmäßig ändern.
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Wichtiger Hinweis: Allgemeine Information, keine Steuer-, Rechts-, Anlage- oder Versicherungsberatung. Für deine persönliche Situation wende dich an eine unabhängige Beratung, zum Beispiel die Verbraucherzentrale.
Transparenz-Hinweis (gem. EU AI Act): Dieser Beitrag wurde vollständig automatisiert mit Künstlicher Intelligenz (KI) erstellt und NICHT redaktionell geprüft. Er kann daher inhaltliche Fehler, Ungenauigkeiten oder veraltete Angaben enthalten. Alle Angaben ohne Gewähr (Stand 2026, Änderungen vorbehalten); eine Haftung für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität ist ausgeschlossen. Der Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information rund um Geld, Vorsorge und Finanzen und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts-, Anlage- oder Versicherungsberatung. Verantwortlich: Maik Marx, plangenial Unternehmensberatung, Plauener Str. 19, 13055 Berlin.
Shownotes zu dieser Folge +
41 - BESCHREIBUNG - Kaufen oder Mieten – Die große Entscheidung
In der einundvierzigsten Folge von Finanzpost.de: Der Finanz- und Vorsorge-Podcast starten Lia und Maik Marx den großen Immobilien-Themenblock mit der Frage, die alle beschäftigt: Kaufen oder Mieten?
Maik entzaubert den Mythos „Miete ist totes Geld", erklärt den entscheidenden Kaufpreis-Miete-Faktor und zeigt, warum Mieten plus Investieren oft unterschätzt wird. Erfahre, welche persönlichen und finanziellen Faktoren wirklich zählen und wie du die richtige Entscheidung für deine Situation triffst.
- ✓ Warum „Miete ist totes Geld" ein Mythos ist – und was wirklich stimmt.
- ✓ Die echten Vorteile des Kaufens: Wertsteigerung, Tilgung, mietfreies Wohnen im Alter.
- ✓ Die echten Vorteile des Mietens: Flexibilität und die Macht des investierten Eigenkapitals.
- ✓ Was der Kaufpreis-Miete-Faktor (Vervielfältiger) ist und wie du ihn berechnest.
- ✓ Warum Faktoren über 30 in Großstädten oft für das Mieten sprechen.
- ✓ Warum der Zeithorizont so entscheidend ist (Faustregel: mindestens 10-15 Jahre). ⏳
- ✓ Welche persönlichen Lebensstil-Faktoren die Entscheidung beeinflussen.
- ✓ Wie du die Entscheidung nüchtern und ohne emotionale Vorurteile triffst.
Komplettes Transkript dieser Folge +
Herzlich willkommen zu einer neuen Folge von Finanzpost.de, der Finanz- und Vorsorge-Podcast. Mein Name ist Lia und ich freue mich riesig, dass ihr wieder dabei seid. Heute starten wir einen neuen Themenblock, der für viele von euch wahrscheinlich die größte Finanzentscheidung ihres Lebens betrifft. Immobilien. Und mit mir ist natürlich unser Experte Maik Marx.
Maik Marx: Hallo Lia, hallo zusammen. Ja, Immobilien. Ein Thema, das die Gemüter erhitzt wie kaum ein anderes. Und die Frage, die wir heute angehen, ist die Mutter aller Immobilienfragen. Soll ich kaufen oder soll ich mieten? Eine Frage, bei der die Meinungen weit auseinander gehen und die oft sehr emotional diskutiert wird.
Ich kenne das aus meinem Freundeskreis. Die einen sagen, Mieten sei Geld zum Fenster rauswerfen. Die anderen sagen, ein Eigenheim sei die beste Altersvorsorge. Und dann gibt es noch die, die sagen, Flexibilität sei alles. Wer hat denn ein Unrecht?
Maik Marx: Die ehrliche Antwort ist, es kommt darauf an. Und ich weiß, das ist keine befriedigende Antwort, aber es ist die einzig richtige. Denn die Entscheidung hängt von so vielen individuellen Faktoren ab, dass es keine universelle Wahrheit gibt. Was ich aber tun kann, ist, euch die wichtigsten Argumente und Rechenmodelle an die Hand zu geben. Damit ihr für eure persönliche Situation die richtige Entscheidung treffen könnt.
Fangen wir doch mit dem klassischen Argument der Kaufbefürworter an. Miete ist totes Geld. Stimmt das?
Maik Marx: Das ist ein weit verbreiteter Mythos, den wir gleich zu Beginn ein bisschen entzaubern müssen. Ja, die Miete fließt jeden Monat an den Vermieter und du baust damit kein Eigenkapital auf. Das stimmt. Aber der Kauf einer Immobilie ist auch nicht kostenlos. Ein Hauskäufer zahlt ebenfalls jeden Monat Geld, das er nie zurückbekommt. Die Zinsen auf seinen Kredit. In den ersten Jahren eines Darlehens ist der Zinsanteil der monatlichen Rate oft erschreckend hoch. Dazu kommen die Instandhaltungskosten, die Grundsteuer, die Gebäudeversicherung und andere laufende Kosten, die ein Mieter nicht hat. Wenn man also sagt, Miete ist totes Geld, muss man auch sagen, dass ein erheblicher Teil der Kreditrate ebenfalls totes Geld ist.
Das klingt schon differenzierter. Was sind denn die echten Vorteile des Kaufens?
Maik Marx: Der größte Vorteil ist tatsächlich die Wertsteigerung. In vielen Regionen Deutschlands, vor allem in den Ballungszentren, sind die Immobilienpreise in den letzten 20 Jahren dramatisch gestiegen. Wer vor 20 Jahren eine Wohnung in München oder Hamburg gekauft hat, sitzt heute auf einem enormen Vermögen. Das ist natürlich ein gewichtiges Argument. Dazu kommt der Tilgungsanteil der Kreditrate, der tatsächlich Eigenkapital aufbaut. Jeder Euro-Tilgung gehört dir. Und am Ende der Laufzeit, wenn der Kredit abbezahlt ist, hast du ein schuldenfreies Eigentum, das dir im Alter mietfreies Wohnen ermöglicht. Das ist eine enorme Entlastung der Rente. Außerdem bietet das Eigenheim eine emotionale Komponente. Es ist deins. Du kannst es gestalten, wie du willst. Du musst keine Kündigung fürchten.
Und die Vorteile des Mietens? Die werden ja oft vergessen.
Maik Marx: Das stimmt. Und das ist ein Fehler. Mieten hat erhebliche Vorteile. Der wichtigste ist die Flexibilität. Als Mieter kannst du deinen Job wechseln, in eine andere Stadt ziehen oder deine Wohnsituation an veränderte Lebensumstände anpassen. Ohne eine Immobilie verkaufen zu müssen. Das ist in einer Welt, in der Berufsbiografien immer flexibler werden, ein enormer Vorteil. Ein weiterer Vorteil ist die finanzielle Flexibilität. Das Eigenkapital, das du nicht in eine Immobilie steckst, kannst du an der Börse investieren. Und hier kommt eine interessante Rechnung ins Spiel, die viele überrascht.
Welche Rechnung meinst du?
Maik Marx: Die sogenannte Vergleichsrechnung. Stell dir vor, du hast 200.000 Euro Eigenkapital. Option 1, du kaufst eine Immobilie und nutzt das Geld als Anzahlung. Option 2, du mietest eine vergleichbare Wohnung und investierst die 200.000 Euro in einen breit gestreuten ETF. Wenn die Börse langfristig 7% pro Jahr abwirft und die Immobilie 3% pro Jahr an Wert gewinnt, kann das Aktienportfolio nach 30 Jahren deutlich größer sein als der Immobilienwert. Natürlich ist das eine vereinfachte Rechnung, die viele Faktoren außer Acht lässt. Aber sie zeigt, dass Mieten plus Investieren eine legitime und oft unterschätzte Alternative ist.
Das ist ein wirklich interessanter Gedanke. Es ist also nicht so einfach, wie viele denken. Welche Faktoren sind denn entscheidend, um die richtige Entscheidung für sich zu treffen?
Maik Marx: Es gibt mehrere Schlüsselfaktoren. Erstens, der Kaufpreis, Mietefaktor, auch vervielfältiger genannt. Dieser Faktor gibt an, wie viele Jahresmieten du für eine vergleichbare Immobilie zahlen müsstest. Man berechnet ihn, indem man den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete teilt. Ein Faktor von 20 bedeutet, du zahlst 20 Jahresmieten. Historisch galt ein Faktor unter 20 als günstig. In deutschen Großstädten liegen die Faktoren heute oft bei 30, 40 oder sogar 50. Das bedeutet, dass Kaufen in diesen Städten im Vergleich zum Mieten sehr teuer ist und die Renditeerwartung entsprechend niedrig ist.
Das heißt, in teuren Städten wie München oder Frankfurt spricht der Kaufpreis-Miete-Faktor eher für das Mieten.
Maik Marx: In vielen Fällen ja, zumindest aus rein finanzieller Sicht. Auf dem Land oder in strukturschwächeren Regionen, wo die Faktoren niedriger sind, kann Kaufen finanziell attraktiver sein. Aber es gibt noch weitere wichtige Faktoren. Zweitens, der Zeithorizont. Immobilien sind illiquide Investments mit hohen Transaktionskosten. Allein die Kaufnebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühren, können 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Diese Kosten musst du erst durch Wertsteigerung und Tilgung wieder reinholen. Wenn du planst, nach fünf Jahren wieder zu verkaufen, ist das sehr schwierig. Als Faustregel gilt, kaufen lohnt sich erst ab einem Zeithorizont von mindestens 10 bis 15 Jahren.
Und was ist mit dem persönlichen Lebensstil? Ich denke, das spielt auch eine große Rolle.
Maik Marx: Absolut. Das ist der dritte und vielleicht wichtigste Faktor. Bist du sesshaft oder mobil? Hast du eine Familie, die Stabilität braucht? Oder bist du Single und schätzt die Freiheit? Wie sicher ist dein Job? Wie stabil ist deine Beziehung? All diese Fragen haben einen enormen Einfluss auf die Entscheidung. Ein Eigenheim ist ein Anker. Das kann wunderbar sein, wenn man das möchte. Aber es kann auch zur Falle werden, wenn sich das Leben anders entwickelt als geplant. Ich kenne Menschen, die eine Immobilie gekauft haben und dann für einen Traumjob in eine andere Stadt hätten ziehen können, es aber nicht konnten, weil sie an ihr Haus gebunden waren.
Das ist ein wirklich wichtiger Punkt. Die Entscheidung hat also eine finanzielle und eine persönliche Dimension, die man nicht trennen kann. Was würdest du denn jemandem raten, der gerade vor dieser Entscheidung steht?
Maik Marx: Ich würde raten, die Entscheidung sehr nüchtern und ohne emotionale Vorurteile anzugehen. Rechne den Kaufpreis-Mietefaktor für deine Wunschimmobilie aus. Überlege, wie lange du wirklich dort leben möchtest. Berechne die tatsächlichen monatlichen Gesamtkosten des Kaufens, inklusive Zinsen, Tilgung, Instandhaltung und Nebenkosten und vergleiche sie mit der Miete. Und frage dich ehrlich, was du mit dem Eigenkapital alternativ tun würdest. Wenn du weißt, dass du das Geld sonst auf dem Girokonto liegen lässt, ist die Immobilie als Sparform vielleicht doch sinnvoll. Wenn du aber ein disziplinierter Investor bist, der das Geld in ETFs anlegen würde, sieht die Rechnung oft anders aus.
Das ist ein sehr pragmatischer und ehrlicher Rat. Keine pauschale Antwort, sondern eine individuelle Analyse. Vielen Dank, Maik, für diese ausgewogene Betrachtung. Ich glaube, nach dieser Folge haben viele von euch eine klarere Vorstellung davon, welche Fragen sie sich stellen müssen.
Maik Marx: Genau das war das Ziel. Es gibt keine falsche Entscheidung, wenn sie auf einer soliden Analyse basiert. Kaufen und Mieten können beide richtig sein, je nach Situation und Lebensphase. Das Wichtigste ist, die Entscheidung bewusst zu treffen und nicht blind einem gesellschaftlichen Dogma zu folgen.
Wunderbar. Damit sind wir am Ende unserer heutigen Folge. In der nächsten Folge tauchen wir tiefer in die Welt der Immobilienfinanzierung ein und schauen uns an, wie man den besten Kredit bekommt. Bis dahin, bleibt neugierig und finanziell klug. Tschüss bei Finanzpost.de.
Maik Marx: Rechtlicher Hinweis. Die Inhalte dieses Podcasts dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine Anlageberatung oder sonstige Empfehlung dar. Die dargestellten Meinungen sind die der Podcaster und nicht notwendigerweise die von Finanzpost.de. Jedes Investment ist mit Risiken verbunden. Informieren Sie sich bitte umfassend, bevor Sie eine Anlageentscheidung treffen.