REITs: In Immobilien investieren, ohne jemals Vermieter zu werden
Willkommen zur siebzehnten Folge von Finanzpost.de, dem Finanz- und Vorsorge-Podcast. Lia und Finanzexperte Maik Marx sprechen über eine der entspanntesten Arten, Immobilien ins Portfolio zu holen: REITs. Du erfährst, was Real Estate Investment Trusts wirklich sind, warum sie gesetzlich verpflichtet sind, fast ihren gesamten Gewinn auszuschütten, und wie du mit kleinen Beträgen an Mieteinnahmen aus Bürotürmen, Einkaufszentren und Rechenzentren teilhaben kannst. Das Beste daran: kein Anruf um 3 Uhr morgens wegen einer verstopften Toilette.
Was ein REIT eigentlich ist
REIT steht für Real Estate Investment Trust, auf Deutsch Immobilien-Investmentgesellschaft. Dahinter steckt ein börsennotiertes Unternehmen, das Immobilien besitzt, verwaltet oder finanziert: Bürogebäude, Einkaufszentren, Wohnungen, Hotels, Lagerhallen oder Rechenzentren. Das Besondere ist eine gesetzliche Regel, erklärt Maik: Ein REIT muss mindestens 90 Prozent seiner Gewinne als Dividende an die Anteilseigner ausschütten. Im Gegenzug zahlt das Unternehmen selbst keine Körperschaftsteuer. Du kaufst also Anteile genau wie bei einer Aktie und bekommst einen großen Teil der Mieteinnahmen regelmäßig auf dein Depot überwiesen. So wirst du Miteigentümer eines ganzen Immobilienportfolios, ohne dich um einen Mietvertrag kümmern zu müssen. Die Grundbegriffe dazu findest du kompakt in unserem Wissensbereich.
Hohe Dividenden durch die Ausschüttungspflicht
Weil REITs ihre Gewinne weiterreichen müssen, fallen die Dividenden überdurchschnittlich aus. Typisch sind 3 bis 6 Prozent pro Jahr, manche Gesellschaften zahlen sogar mehr. Zum Vergleich: Bei normalen Aktien liegt die durchschnittliche Dividendenrendite eher bei rund 2 Prozent. Für dich bedeutet das einen planbaren Geldstrom, der sich gut für ein passives Einkommen eignet. Wichtig ist trotzdem: Eine besonders hohe Ausschüttung kann auch ein Warnsignal für Risiken im Geschäftsmodell sein. Wie viel ein bestimmter Sparbetrag über die Jahre an Dividenden abwerfen kann, rechnest du dir mit unseren Rechnern schnell aus.
Die drei Arten von REITs
Maik unterscheidet drei Grundtypen. Equity REITs sind die klassische Variante: Sie besitzen Immobilien und verdienen ihr Geld mit Mieteinnahmen. Mortgage REITs, kurz mREITs, besitzen dagegen keine Gebäude, sondern finanzieren sie über Hypothekenkredite oder hypothekenbesicherte Wertpapiere und leben von den Zinsen. Sie gelten als deutlich riskanter, vor allem wenn die Zinsen schwanken. Hybrid REITs kombinieren beide Ansätze. Für Einsteiger sind klar die Equity REITs die beste Wahl, weil ihr Geschäftsmodell am leichtesten zu verstehen ist und sie näher an dem liegen, was die meisten unter Immobilieninvestment verstehen: echte Häuser mit echten Mietern.
Von Wohn-REITs bis Rechenzentren
Innerhalb der Equity REITs gibt es zahlreiche Spezialisierungen, und genau hier wird es spannend. Wohn-REITs besitzen Wohnungen und Mehrfamilienhäuser, Büro-REITs konzentrieren sich auf Bürotürme, Einzelhandels-REITs auf Einkaufszentren und Geschäfte. Industrie-REITs halten Lagerhallen und Logistikzentren, Hotel-REITs Hotels, Gesundheits-REITs Krankenhäuser, Pflegeheime und Arztpraxen. Eine boomende Nische sind Rechenzentren-REITs, die von der Nachfrage nach Cloud-Computing profitieren. Jede Kategorie hat ihr eigenes Chancen-Risiko-Profil: Hotel-REITs reagieren stark auf den Konjunkturzyklus, während Wohn-REITs als vergleichsweise stabil gelten. So kannst du gezielt auf Trends setzen oder bewusst breit streuen.
Immobilien entwickeln sich oft anders als Aktien und Anleihen. Genau deshalb taugen REITs als Stabilisator. Eine gängige Faustregel sind 5 bis 15 Prozent des Portfolios. Hast du bereits einen Welt-ETF wie den MSCI World, stecken dort schon einige REITs drin – willst du mehr Immobilien-Anteil, ergänzt ein eigener REIT-ETF dein Depot gezielt.
Die Vorteile: Diversifikation ohne Aufwand
Die Stärken von REITs sind beachtlich. Du bekommst hohe Dividenden, breite Diversifikation über viele Objekte hinweg und jederzeitige Liquidität, denn REIT-Anteile lassen sich an der Börse in Sekunden handeln, während der Verkauf einer eigenen Wohnung Monate dauert. Du hast keinen Aufwand mit Mietern, Reparaturen oder Verwaltung, und die Einstiegshürde ist niedrig: Schon mit 100 oder 500 Euro bist du dabei statt mit Zehntausenden Euro Eigenkapital. Obendrein übernehmen erfahrene Immobilienprofis das Management. Wer abwägen will, welche Produkte zur eigenen Strategie passen, findet in unserem Vergleich eine gute Orientierung.
Die Nachteile ehrlich betrachtet
So attraktiv REITs sind, sie haben auch Schattenseiten, die du kennen solltest. Die Dividenden werden in Deutschland wie Kapitalerträge versteuert und unterliegen je nach Situation einer eigenen steuerlichen Behandlung, die ungünstiger ausfallen kann als gedacht. REITs sind außerdem zinssensitiv: Steigen die Zinsen, geraten die Kurse oft unter Druck, weil Finanzierungen teurer und Immobilien als Anlage weniger attraktiv werden. Wegen der hohen Ausschüttung bleibt wenig Geld zum Reinvestieren, weshalb das Wachstum oft langsamer ist als bei klassischen Unternehmen. Hinzu kommen Sektorrisiken, etwa wenn der Onlinehandel dem Einzelhandel zusetzt, sowie eine Volatilität, die mit der von Aktien vergleichbar ist. Was Begriffe wie Volatilität oder ISIN genau bedeuten, erklärt dir unser Finanzlexikon.
REIT-ETFs: der einfachste Einstieg
Kaufen kannst du REITs ganz unkompliziert über dein Wertpapierdepot, exakt wie eine Aktie: Name oder ISIN suchen, kaufen, fertig. Die meisten sind börsengehandelt und damit jederzeit handelbar. Für die meisten Menschen ist allerdings ein REIT-ETF die klügste Lösung, weil er auf einen Schlag in Hunderte verschiedene REITs investiert und so für sofortige Streuung sorgt. Beispiele sind der iShares Developed Markets Property Yield, der weltweit in REITs aus Industrieländern investiert, der Xtrackers FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Real Estate mit Fokus auf Europa oder ein Vanguard-Produkt für Immobilien außerhalb der USA. Eine Übersicht über solche Anlageformen und ihre Eigenschaften findest du in unserer Anlage-Übersicht.
Rendite, Risiko und der Vergleich zur eigenen Wohnung
Langfristig haben REITs ähnliche Renditen erzielt wie Aktien, grob 7 bis 9 Prozent pro Jahr, nur anders zusammengesetzt: mehr über Dividenden, weniger über Kursgewinne. Sie schwanken weniger stark als Einzelaktien, aber mehr als Anleihen, und in Krisen wie 2008 oder 2020 können sie kräftig nachgeben. Der Kernunterschied zur direkten Immobilie ist Einfachheit gegen Kontrolle: Mit REITs hast du keinen Einfluss auf einzelne Objekte, dafür aber null Verwaltungsaufwand, hohe Liquidität und geringen Kapitalbedarf. Bei der eigenen Wohnung bestimmst du alles selbst, trägst aber das volle Risiko. Unabhängige Informationen ohne Verkaufsinteresse bekommst du bei der Verbraucherzentrale, dem Portal Finanztip und der Deutschen Bundesbank.
Fazit: entspannt in Immobilien investieren
REITs sind die unkomplizierte Art, Immobilien ins Portfolio zu holen: hohe Dividenden, breite Streuung und volle Flexibilität, ohne dass du jemals einen Mieter anrufen oder eine Heizung reparieren musst. Als Beimischung von 5 bis 15 Prozent können sie dein Depot stabiler und ertragreicher machen, solange du Steuern, Zinssensitivität und Schwankungen im Blick behältst. Hör dir die ganze Folge an, abonniere den Podcast und überlege, ob ein REIT-ETF zu deiner Strategie passt. In der nächsten Folge geht es um Rohstoffe: Gold, Silber und Öl – sinnvolle Geldanlage oder reine Spekulation?
Shownotes zu dieser Folge +
Immobilien-Rendite ohne verstopfte Toiletten um 3 Uhr morgens!
In der siebzehnten Folge von Finanzpost.de: Der Finanz- und Vorsorge-Podcast zeigen dir Lia und Finanzexperte Maik Marx die geniale Erfindung REITs: Immobilien im Portfolio ohne Stress mit Mietern, Reparaturen oder Hausverwaltung!
Erfahre, was REITs sind (Real Estate Investment Trusts = Immobilien-Investmentgesellschaften) und warum sie 90% der Gewinne ausschütten müssen (gesetzliche Pflicht!). Maik erklärt die 3 Arten von REITs: 1) Equity REITs (besitzen Immobilien), 2) Mortgage REITs (finanzieren Immobilien), 3) Hybrid REITs (beides). Du lernst die verschiedenen Spezialisierungen kennen: Wohn-REITs, Büro-REITs, Einzelhandel-REITs, Industrie-REITs, Hotel-REITs, Gesundheits-REITs, Rechenzentren-REITs!
- ✓ Was REITs sind: Real Estate Investment Trusts
- ✓ Warum REITs 90% der Gewinne ausschütten müssen (gesetzlich!)
- ✓ Typische Dividendenrendite: 3-6% pro Jahr
- ✓ Die 3 Arten von REITs: Equity, Mortgage, Hybrid
- ✓ Spezialisierungen: Wohn, Büro, Einzelhandel, Industrie, Hotel, Gesundheit, Rechenzentren
- ✓ Die 6 Vorteile von REITs im Detail
- ✓ Die 5 Nachteile von REITs (wichtig zu wissen!)
- ✓ Wie du REITs kaufst: Über dein Depot wie Aktien
- ✓ REIT-ETFs: Die einfache Lösung für breite Diversifikation ⏰
- ✓ Konkrete REIT-ETF-Beispiele (iShares, Xtrackers, Vanguard)
- ✓ Portfolio-Empfehlung: 5-15% in REITs
- ✓ Historische Rendite: 7-9% p.a. wie Aktien
Komplettes Transkript dieser Folge +
Lia: Hey, willkommen zurück bei Finanzpost.de. Ich bin Lia. Wisst ihr, was das Beste an Rates ist? Ich kann in Immobilien investieren, ohne jemals um drei Uhr morgens einen Anruf zu bekommen. Lia, die Toilette ist verstopft. Kein Stress mit Mietern. Keine Reparaturen. Keine Hausverwaltung. Aber trotzdem Immobilien im Portfolio. Klingt zu schön, um wahr zu sein. Heute klären wir, was Rates wirklich sind und ob sie halten, was sie versprechen. Maik, du hast mir letzte Woche Rates empfohlen. Jetzt will ich alles darüber wissen.
Maik Marx: Haha, sehr gerne, Lia. Rates sind tatsächlich eine geniale Erfindung. Sie kombinieren die Vorteile von Immobilien mit der Einfachheit von Aktien. Heute werden wir verstehen, wie RAIDs funktionieren, welche Arten es gibt, welche Vor- und Nachteile sie haben und wie du in sie investieren kannst.
Lia: Perfekt. Ich bin gespannt. Maik, fangen wir ganz vorne an. Was ist ein RAID?
Maik Marx: RAID steht für Real Estate Investment Trust, auf Deutsch Immobilien Investment Gesellschaft. Ein RAID ist ein Unternehmen, das Immobilien besitzt, verwaltet oder finanziert. Das können Bürogebäude, Einkaufszentren, Wohnungen, Hotels, Lagerhallen oder Rechenzentren sein. Das Besondere an REITs ist, sie sind gesetzlich verpflichtet, mindestens 90% ihrer Gewinne als Dividende an die Aktionäre auszuschütten. Dafür zahlen sie selbst keine Körperschaftssteuer. Du als Investor kaufst Anteile am Reit, genau wie bei einer Aktie, und bekommst regelmäßig Dividenden.
Lia: Okay, ein Reit besitzt Immobilien und schüttet 90% der Gewinne aus. Das klingt nach hohen Dividenden. Wie hoch sind die?
Maik Marx: Typischerweise zahlen Rates Dividendenrenditen zwischen 3 und 6 Prozent pro Jahr. Manche zahlen sogar mehr. Das ist deutlich höher als die durchschnittliche Dividendenrendite von normalen Aktien, die bei etwa 2 Prozent liegt. Der Grund ist die gesetzliche Ausschüttungspflicht. Rates müssen ihre Gewinne weitergeben, also bekommst du als Investor einen großen Teil der Mieteinnahmen.
Lia: 3 bis 6 Prozent Dividende. Das ist attraktiv. Maik, welche Arten von Reits gibt es?
Maik Marx: Es gibt drei Hauptarten. Erstens, Equity Reits. Das sind die klassischen Reits, die Immobilien besitzen und vermieten. Sie verdienen Geld durch Mieteinnahmen. Die meisten Reits sind Equity Reits. 2. Mortgage REITs oder M-REITs. Diese REITs besitzen keine Immobilien, sondern finanzieren sie. Sie vergeben Hypothekenkredite oder kaufen hypothekenbesicherte Wertpapiere. Sie verdienen Geld durch Zinsen. Mortgage. REITs sind riskanter als Equity REITs. 3. Hybrid REITs, die beides machen. Immobilien besitzen und finanzieren. Für Anfänger sind Equity Reads die beste Wahl.
Lia: Equity Reads besitzen Immobilien. Mortgage Reads finanzieren sie. Verstanden. Maik, welche Immobilienarten gibt es bei Equity Reads?
Maik Marx: Es gibt viele Spezialisierungen. Wohnrates besitzen Wohnungen und Mehrfamilienhäuser. Büro-Rates besitzen Bürogebäude Einzelhandels-Rates besitzen Einkaufszentren und Geschäfte Industrie-Rates besitzen Lagerhallen und Logistikzentren Hotel-Rates besitzen Hotels Gesundheits-Rates besitzen Krankenhäuser, Pflegeheime, Arztpraxen Rechenzentren-Rates besitzen Rechenzentren für Cloud Computing Und es gibt noch viele weitere Nischen, Jede Art hat unterschiedliche Chancen und Risiken. Zum Beispiel sind Hotel-Rates sehr zyklisch, während Wohn-Rates stabiler sind.
Lia: Wow, es gibt Rates für fast jede Immobilienart. Maik, was sind die Vorteile von Rates?
Maik Marx: Es gibt viele Vorteile. Erstens, hohe Dividenden. Wie gesagt, 3 bis 6 Prozent sind üblich. Zweitens, Diversifikation. Mit einem Rate investierst du in viele Immobilien gleichzeitig, nicht nur in eine. Drittens, Liquidität. Du kannst Rate-Aktien jederzeit an der Börse kaufen und verkaufen. Bei einer eigenen Immobilie dauert das Monate. Viertens, kein Aufwand. Du musst dich nicht um Mieter, Reparaturen oder Verwaltung kümmern. Fünftens, niedrige Einstiegshürde. Du kannst schon mit 100 oder 500 Euro in Rates investieren. Bei einer Immobilie brauchst du Zehntausende. Und sechstens, professionelles Management. Rates werden von erfahrenen Immobilienexperten verwaltet.
Lia: Hohe Dividenden, Diversifikation, Liquidität, kein Aufwand, niedrige Einstiegshürde, professionelles Management. Das sind starke Vorteile. Maik, was sind die Nachteile?
Maik Marx: Es gibt auch Nachteile. Erstens, Steuern. Rate-Dividenden werden als normales Einkommen versteuert, nicht als Kapitalerträge. Das kann steuerlich ungünstiger sein. 2. Zinssensitivität. Wenn die Zinsen steigen, fallen oft die Rate-Kurse, weil höhere Zinsen Immobilien weniger attraktiv machen und die Finanzierungskosten steigen. 3. Geringeres Wachstumspotenzial. Weil Rates 90% der Gewinne ausschütten müssen, können sie weniger reinvestieren. Deshalb wachsen sie oft langsamer als normale Unternehmen. 4. Sektorrisiken. Wenn eine bestimmte Immobilienart in eine Krise gerät, zum Beispiel Einzelhandel durch E-Commerce, leiden die entsprechenden Reads. Und 5. Volatilität. Ratekurse schwanken wie Aktien, manchmal sogar stärker.
Lia: Steuern. Zinssensitivität. Geringeres Wachstum. Sektorrisiken. Volatilität. Das sind wichtige Nachteile. Maik, wie kaufe ich Reeds?
Maik Marx: Ganz einfach. Du kaufst sie über dein Wertpapierdepot, genau wie Aktien. Du suchst nach dem Namen oder der Isin des Reeds und kaufst. Es gibt börsengehandelte Reeds, die du jederzeit kaufen und verkaufen kannst. Das sind die meisten. Es gibt auch nicht börsengehandelte Reeds, die sind aber illiquide und für Privatanleger nicht empfehlenswert. Für die meisten Menschen sind RAID-ETFs die beste Wahl. Ein RAID-ETF investiert in viele verschiedene RAIDs und gibt dir sofort breite Diversifikation.
Lia: RAID-ETFs klingen nach einer einfachen Lösung. Maik, kannst du ein paar Beispiele nennen?
Maik Marx: Sehr gerne. Ein bekannter RAID-ETF ist der iShares Developed Markets Property Yield UCETS ETF. Der investiert weltweit in REITs aus entwickelten Ländern. Ein anderer ist der X-Trackers FTSE EPRA NARITE Developed Europe Real Estate UCTS ETF, der sich auf europäische REITs konzentriert. Und es gibt den Vanguard FTSE All World Ex-US Real Estate ETF, der in REITs außerhalb der USA investiert. Mit einem solchen ETF bekommst du Zugang zu Hunderten von REITs mit einer einzigen Investition.
Lia: Das klingt praktisch. Maik, sollte ich REITs in meinem Portfolio haben?
Maik Marx: Das hängt von deiner Strategie ab. REITs sind eine gute Beimischung für Diversifikation. Immobilien entwickeln sich oft anders als Aktien und Anleihen. Wenn Aktien fallen, können REITs stabil bleiben oder sogar steigen. Eine typische Empfehlung ist, 5-15% des Portfolios in REITs zu investieren. Wenn du schon einen Welt-ETF wie den MSCI World hast, sind dort bereits einige REITs enthalten, aber nur ein kleiner Anteil. Wenn du mehr Immobilien-Exposure willst, kannst du zusätzlich einen REIT-ETF kaufen.
Lia: Fief bis 15% als Beimischung. Das ist eine klare Empfehlung. Maik, wie haben sich REITs historisch entwickelt?
Maik Marx: Langfristig haben Rates ähnliche Renditen erzielt wie Aktien, etwa 7 bis 9 Prozent pro Jahr. Aber die Rendite setzt sich anders zusammen. Rates haben höhere Dividenden und geringeres Kurswachstum. Aktien haben niedrigere Dividenden und höheres Kurswachstum. Rates sind auch weniger volatil als Aktien, aber volatiler als Anleihen. In Krisenzeiten können Rates stark fallen, zum Beispiel während der Finanzkrise 2008 oder der Corona-Pandemie 2020, als viele Mieter nicht zahlen konnten.
Lia: Ähnliche Rendite wie Aktien, aber mit höheren Dividenden. Maik, was ist der Unterschied zwischen Rates und direkten Immobilieninvestitionen?
Maik Marx: Der Hauptunterschied ist Einfachheit versus Kontrolle. Mit Rates hast du keine Kontrolle über die Immobilien, aber auch keinen Aufwand. Du bekommst hohe Dividenden, aber keine Möglichkeit, durch Renovierung oder geschickte Vermietung den Wert zu steigern. Mit direkten Immobilien hast du volle Kontrolle, aber auch viel Arbeit und Risiko. Rates sind liquide, Immobilien illiquide. Reeds erfordern wenig Kapital, Immobilien viel. Für die meisten Menschen sind Reeds die bessere Wahl, weil sie einfacher, diversifizierter und flexibler sind.
Lia: Einfachheit versus Kontrolle. Das ist ein guter Vergleich. Maik, gibt es auch deutsche Rates?
Maik Marx: Ja, es gibt deutsche Rates, aber sie sind weniger verbreitet als in den USA. In Deutschland heißen sie oft G-Rates. Beispiele sind Austria Office Read oder Deutsche Konsum Rate. Aber die Auswahl ist begrenzt. Die meisten Rate-ETFs investieren hauptsächlich in US-amerikanische Rates, weil der US-Markt viel größer und entwickelter ist. Das ist aber kein Problem, weil du dadurch internationale Diversifikation bekommst.
Lia: Deutsche REITs gibt es, aber der US-Markt ist größer. Maik, vielen Dank für diese klare Erklärung zu REITs. Ich finde sie wirklich spannend. Keine verstopften Toiletten um 3 Uhr morgens, aber trotzdem Immobilien im Portfolio.
Maik Marx: Haha, genau, Lia. REITs sind die entspannte Art, in Immobilien zu investieren. Du bekommst die Vorteile ohne den Stress.
Lia: Perfekt. Und liebe Zuhörerinnen und Zuhörer, wenn ihr in Immobilien investieren wollt, ohne Vermieter zu werden, sind REITs eine großartige Option. Überlegt euch, ob 5 bis 1,5 Prozent eures Portfolios in ein RAID-ETF Sinn machen. In unserer nächsten Folge sprechen wir über Rohstoffe. Gold, Silber, Öl. Sind sie eine sinnvolle Geldanlage oder nur Spekulation? Seid also unbedingt wieder dabei.
Die in diesem Podcast enthaltenen Informationen dienen nur zu allgemeinen Informationszwecken und stellen keine Finanzberatung dar. Finanzpost.de und die Sprecher übernehmen keine Haftung für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität der Inhalte. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigenes Risiko. Für verbindliche Finanzberatung empfehlen wir, einen zertifizierten Finanzberater zu konsultieren. Beachtet bitte auch unsere allgemeinen Geschäftsbedingungen und das Impressum. Alle Links und Shownotes findet ihr wie immer auch auf unserer Webseite.