Immobilien als Geldanlage: Betongold oder überschätzter Traum?
Willkommen zur sechzehnten Folge von Finanzpost.de, dem Finanz- und Vorsorge-Podcast. Lia kennt den Satz ihrer Mutter auswendig: "Du wirfst dein Geld zum Fenster raus mit der Miete, kauf dir endlich eine Wohnung!" Genau diesen Klassiker nimmt sie sich mit Finanzexperte Maik Marx vor. Gemeinsam räumen sie mit dem größten Immobilien-Mythos auf und klären die Frage, die fast jeden beschäftigt: Ist das eigene Betongold wirklich die beste Geldanlage, oder ist Mieten und Investieren der klügere Weg? Du bekommst klare Kriterien, ehrliche Zahlen und ein Rechenbeispiel an die Hand, um mit Verstand zu entscheiden statt aus dem Bauch heraus.
Warum Immobilien so beliebt sind
Maik nennt vier Gründe, warum Immobilien in Deutschland fast schon heilig sind. Erstens sind sie greifbar: Du kannst sie sehen, anfassen, darin wohnen. Das gibt vielen ein Gefühl von Sicherheit, das eine abstrakte Aktie nie vermittelt. Zweitens sind die Preise über Jahrzehnte gestiegen, besonders in den Großstädten: Wer vor zwanzig Jahren in München oder Hamburg gekauft hat, hat ein Vermögen gemacht. Drittens die kulturelle Prägung, denn das eigene Haus gilt als Zeichen von Erfolg. Und viertens lockt der Hebel, weil du mit nur zwanzig bis dreißig Prozent Eigenkapital kaufst und dein Eigenkapital bei steigendem Wert überproportional wächst. Die Grundlagen dazu findest du in unserem Wissensbereich.
Die fünf Nachteile, die oft übersehen werden
So stark die Argumente klingen, so lang ist die Liste der Schattenseiten. Erstens die hohen Einstiegskosten: Für eine Wohnung zu 300.000 Euro brauchst du schnell 90.000 bis 135.000 Euro, weil zum Eigenkapital noch Grunderwerbsteuer, Notar und Makler kommen. Zweitens laufende Kosten von ein bis zwei Prozent des Immobilienwerts pro Jahr für Instandhaltung, dazu Grundsteuer und Versicherungen. Drittens das Klumpenrisiko, weil dein gesamtes Vermögen in einem Objekt steckt. Viertens die Illiquidität, denn verkaufen dauert oft Monate. Und fünftens der Aufwand mit Mietersuche und Reparaturen. Wer diese Posten sauber durchrechnen will, nutzt dafür unsere Rechner.
Wie hoch ist die Rendite wirklich?
Die Rendite hängt stark davon ab, wo und wann du kaufst. In den letzten zwanzig Jahren stiegen die Preise in den Großstädten oft um fünf bis zehn Prozent pro Jahr, in strukturschwachen Regionen stagnierten sie dagegen. Die Mietrendite, also die Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis, liegt meist zwischen drei und fünf Prozent. Bei 300.000 Euro Kaufpreis und 1.000 Euro Monatsmiete sind das vier Prozent. Doch davon gehen Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand ab, sodass die Nettorendite oft nur bei zwei bis drei Prozent landet, deutlich weniger als viele erwarten. Wie sich diese Werte gegenüber anderen Anlageformen einordnen, zeigt dir die Anlage-Übersicht.
Immobilie gegen Aktien im Vergleich
Aktien haben langfristig durchschnittlich sieben bis acht Prozent Rendite pro Jahr gebracht, und das ganz ohne Kredit, Mietersuche oder Reparaturstress. Investierst du die 90.000 Euro Eigenkapital in einen ETF und legst dreißig Jahre lang monatlich 500 Euro dazu, stehen bei sieben Prozent am Ende rund 700.000 Euro auf dem Depot. Mit der Immobilie hast du dann eine abbezahlte Wohnung im Wert von vielleicht 500.000 Euro, dahinter aber drei Jahrzehnte Zinsen und Aufwand. Die Rechnung ist nie pauschal, doch oft schneidet der breit gestreute Aktienmarkt besser ab. Welche Produkte sich vergleichen lassen, siehst du in unserem Vergleich.
Wohnung für 300.000 € oder Miete von 1.000 € im Monat. Preis-Miete-Verhältnis: 300.000 geteilt durch 12.000, also 25 – grenzwertig. Als Käufer bindest du 90.000 € Eigenkapital. Legst du dieselben 90.000 € in einen ETF mit 7 % Rendite, sind daraus nach 30 Jahren rund 700.000 € geworden. Die abbezahlte Wohnung ist dann vielleicht 500.000 € wert. In diesem Fall gewinnt Mieten und Investieren.
Kaufen oder mieten: die vier Faktoren
Für die eigene Wohnung gibt es keine pauschale Antwort, aber vier Faktoren, die deine Entscheidung tragen. Erstens die Aufenthaltsdauer: Bleibst du nur drei bis fünf Jahre, fressen die Nebenkosten jeden Vorteil auf; erst ab zehn bis zwanzig Jahren kann sich Kaufen lohnen. Zweitens das Preis-Miete-Verhältnis aus Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete: Über 25 ist Kaufen teuer, unter 20 wird es attraktiv. Drittens die Zinsen, denn niedrige Zinsen sprechen fürs Kaufen, hohe für die Miete. Und viertens deine Prioritäten, weil Mieten Flexibilität bedeutet und Kaufen für Sicherheit steht. Wer ehrlich abwägt, vermeidet teure Umwege.
Ist Miete wirklich rausgeworfenes Geld?
Das ist der hartnäckigste Mythos überhaupt, und er stimmt nicht. Miete ist die Bezahlung für eine Dienstleistung, nämlich Wohnraum, genau wie du für Essen, Kleidung oder einen Streamingdienst zahlst. Auch als Käufer gibst du Geld aus, das nie zurückkommt: Zinsen, Instandhaltung, Nebenkosten. Diese Posten sind genauso "verloren" wie Miete. Der einzige echte Unterschied ist, dass du als Eigentümer nebenbei Eigenkapital aufbaust. Doch das tust du als Mieter ebenfalls, wenn du die Differenz konsequent in ETFs steckst. Kaufen ist damit eher eine Lifestyle-Entscheidung als eine reine Geldanlage.
Wann Kaufen trotzdem Sinn ergibt
Kaufen wird dann zur klugen Wahl, wenn mehrere Bedingungen zusammenkommen: Du bleibst mindestens zehn bis fünfzehn Jahre, das Preis-Miete-Verhältnis liegt unter 20 oder 25, die Zinsen sind niedrig, du hast zwanzig bis dreißig Prozent Eigenkapital und kannst die laufenden Kosten dauerhaft tragen. Und du legst persönlich Wert auf die Sicherheit der eigenen vier Wände. Treffen diese Punkte zu, ist Kaufen eine gute Entscheidung, aber keine Pflicht und nicht automatisch die beste Geldanlage. Neutrale, verkaufsfreie Orientierung dazu bieten die Verbraucherzentrale, das Portal Finanztip und die Deutsche Bundesbank.
Immobilien im Depot: REITs als Alternative
Wer Immobilien beimischen will, ohne selbst Vermieter zu werden, kann auf REITs setzen, also börsengehandelte Immobilienfonds. Du investierst in ein ganzes Portfolio von Objekten, ohne Eigentümer zu sein, und sparst dir Instandhaltung und Aufwand komplett. REITs müssen den Großteil ihrer Gewinne ausschütten und zahlen deshalb oft drei bis fünf Prozent Dividende. Verkaufen kannst du jederzeit, ganz anders als bei einer echten Wohnung. So mischst du Immobilien in dein Depot, ohne die typischen Nachteile. Fachbegriffe wie REIT, Mietrendite oder Klumpenrisiko erklärt dir unser Finanzlexikon.
Fazit: Rechnen schlägt Bauchgefühl
Immobilien können eine gute Geldanlage sein, sind es aber nicht automatisch. Entscheidend sind deine Aufenthaltsdauer, das Preis-Miete-Verhältnis, die Zinsen und deine Prioritäten, nicht der gut gemeinte Rat aus der Familie. Miete ist kein rausgeworfenes Geld, und ein breit gestreutes ETF-Depot schlägt die eigene Wohnung über lange Zeiträume erstaunlich oft. Am Ende zählt aber nicht nur die Rendite, sondern auch deine Lebensqualität. Hör dir die ganze Folge an, abonniere den Podcast, und mach für deine Situation die ehrliche Rechnung auf. In der nächsten Folge gehen wir tiefer in REITs und zeigen dir, wie du in Immobilien investierst, ohne je einen Mieter zu verwalten.
Shownotes zu dieser Folge +
Immobilien als Geldanlage - Betongold oder überbewerteter Traum
In der sechzehnten Folge von Finanzpost.de: Der Finanz- und Vorsorge-Podcast räumen Lia und Finanzexperte Maik Marx mit dem größten Immobilien-Mythos auf: "Miete ist rausgeworfenes Geld!" Ist eine Immobilie wirklich die beste Geldanlage? Oder gibt es bessere Alternativen?
Erfahre, warum so viele Menschen denken, Immobilien sind die beste Geldanlage (greifbar, Wertsteigerung, kulturelle Prägung, Hebel) und die 5 großen Nachteile, die oft übersehen werden: 1) Hohe Einstiegskosten (90.000-135.000€ für 300.000€ Wohnung!), 2) Laufende Kosten (1-2% p.a. Instandhaltung), 3) Klumpenrisiko, 4) Illiquidität, 5) Aufwand. Du lernst, dass die Nettorendite oft nur 2-3% beträgt!
- ✓ Warum viele denken, Immobilien sind die beste Geldanlage
- ✓ Die 5 großen Nachteile von Immobilien (oft übersehen!)
- ✓ Hohe Einstiegskosten: 90.000-135.000€ für 300.000€ Wohnung
- ✓ Laufende Kosten: 1-2% p.a. für Instandhaltung
- ✓ Mietrendite vs. Nettorendite: Oft nur 2-3% nach Kosten
- ✓ Immobilien vs. Aktien: 700.000€ vs. 500.000€ nach 30 Jahren
- ✓ Kaufen oder Mieten: Die 4 Entscheidungsfaktoren
- ✓ Preis-Miete-Verhältnis berechnen (Kaufpreis / Jahresmiete)
- ✓ Konkretes Rechenbeispiel: Mieten kann besser sein! ⏰
- ✓ Der Mythos "Miete ist rausgeworfen" – widerlegt!
- ✓ Wann Kaufen trotzdem Sinn macht (6 Faktoren)
- ✓ Immobilien als Kapitalanlage: Anspruchsvoll, nicht für jeden
Komplettes Transkript dieser Folge +
Lia: Hallo und herzlich willkommen bei Finanzpost.de, der Finanz- und Vorsorge-Podcast. Ich bin Lia. Letzte Woche hat mir meine Mutter zum dritten Mal gesagt, Lia, du wirfst dein Geld zum Fenster raus mit der Miete. Kauf dir endlich eine Wohnung. Kennst du das auch? Jeder scheint eine Meinung zu haben, ob man kaufen oder mieten sollte. Aber ist eine Immobilie wirklich die beste Geldanlage? Oder ist das ein Mythos, den uns die Generation unserer Eltern eingeredet hat? Heute wollen wir das ein für alle Mal klären. Und natürlich habe ich meinen Finanzexperten Maik Marx dabei, der mir hoffentlich endlich eine klare Antwort gibt. Maik, meine Mutter macht mich verrückt mit diesem Thema. Was sagst du dazu?
Maik Marx: Haha, Lia. Deine Mutter meint es gut, aber sie hat nur teilweise recht. Immobilien können eine gute Geldanlage sein, aber sie sind nicht automatisch die beste Wahl für jeden. Heute werden wir die Vor- und Nachteile von Immobilien als Geldanlage durchleuchten und schauen, wann Kaufen sinnvoll ist und wann Mieten die bessere Option ist.
Lia: Perfekt, ich bin gespannt. Maik, fangen wir mit der Grundfrage an. Warum denken so viele Menschen, dass Immobilien die beste Geldanlage sind?
Maik Marx: Es gibt mehrere Gründe. Erstens, Immobilien sind greifbar. Du kannst sie sehen, anfassen, darin wohnen. Das gibt vielen Menschen ein Gefühl von Sicherheit. Aktien sind abstrakt, Immobilien sind real. Zweitens, Immobilien haben in Deutschland über Jahrzehnte an Wert gewonnen, besonders in Großstädten. Wer vor 20 oder 30 Jahren eine Wohnung in München oder Hamburg gekauft hat, hat ein Vermögen gemacht. Drittens, die kulturelle Prägung. In Deutschland gilt die eigene Immobilie als Zeichen von Erfolg und Sicherheit. Und viertens, der Hebel. Du kannst eine Immobilie mit einem Kredit kaufen und nur 20 oder 30 Prozent Eigenkapital einbringen. Wenn die Immobilie im Wert steigt, steigt dein Eigenkapital überproportional.
Lia: Greifbar, Wertsteigerung, kulturelle Prägung, Hebel. Das sind starke Argumente. Aber du hast gesagt, Immobilien sind nicht automatisch die beste Wahl. Was sind die Nachteile?
Maik Marx: Es gibt viele Nachteile, die oft übersehen werden. Erstens, hohe Einstiegskosten. Du brauchst mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital plus Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Makler. Das sind oft 10 bis 15 Prozent zusätzlich. Für eine Wohnung für 30.000 Euro brauchst du also 90.000 bis 135.000 Euro. Das ist viel Geld. Zweitens, laufende Kosten. Instandhaltung, Reparaturen, Grundsteuer, Versicherungen. Diese Kosten werden oft unterschätzt. Als Faustregel gilt, 1 bis 2 Prozent des Immobilienwerts pro Jahr für Instandhaltung. Drittens, Klumpenrisiko. Dein gesamtes Vermögen steckt in einer einzigen Immobilie. Wenn der Wert fällt oder die Gegend unattraktiv wird, verlierst du viel. 4. Illiquidität. Du kannst eine Immobilie nicht schnell verkaufen. Es dauert Monate, manchmal Jahre. 5. Aufwand. Immobilien erfordern Zeit und Nerven. Mieter suchen, Reparaturen organisieren, Konflikte lösen.
Lia: Wow, das sind viele Nachteile, die ich so nicht bedacht habe. Hohe Kosten, Klumpenrisiko, Illiquidität, Aufwand. Maik, lass uns über die Rendite sprechen. Wie viel kann ich mit einer Immobilie verdienen?
Maik Marx: Das hängt stark davon ab, wo und wann du kaufst. In den letzten 20 Jahren sind die Immobilienpreise in deutschen Großstädten stark gestiegen. Oft 5 bis 10 Prozent pro Jahr. Aber das ist nicht garantiert. In manchen Regionen, besonders in ländlichen Gebieten oder strukturschwachen Städten, sind die Preise stagniert oder sogar gefallen. Die Mietrendite, also die jährliche Miete geteilt durch den Kaufpreis, liegt in Deutschland oft zwischen 3 und 5%. Wenn du eine Wohnung für 300.000 Euro kaufst und 1.000 Euro Miete pro Monat bekommst, sind das 12.000 Euro pro Jahr, also 4% Mietrendite. Aber davon musst du noch Kosten abziehen. Instandhaltung, Verwaltung, Leerstand. Die Nettorendite liegt oft bei 2 bis 3 Prozent. Das ist nicht besonders hoch.
Lia: 2 bis 3 Prozent Nettorendite. Das ist weniger als ich dachte. Maik, wie vergleicht sich das mit Aktien?
Maik Marx: Aktien haben langfristig eine durchschnittliche Rendite von 7 bis 8 Prozent pro Jahr erzielt, ohne dass du einen Kredit aufnehmen oder dich um Mieter kümmern musst. Wenn du die gleichen 90.000 Euro, die du als Eigenkapital für eine Immobilie brauchst, in einen ETF investierst und 30 Jahre lang monatlich 500 Euro dazulegst, hast du bei 7% Rendite am Ende etwa 7.000 Euro. Mit einer Immobilie hast du vielleicht eine abbezahlte Wohnung im Wert von 500.000 Euro, aber du hast auch 30 Jahre lang Zinsen, Instandhaltung und Aufwand gehabt. Die Rechnung ist komplex, aber oft schneiden Aktien besser ab.
Lia: 700.000 Euro Emmett ETFs versus 500.000 Euro Immobilienwert. Das ist ein deutlicher Unterschied. Maik, was ist mit der Frage, kaufen oder mieten für die eigene Wohnung?
Maik Marx: Das ist eine der wichtigsten Finanzentscheidungen im Leben. Es gibt keine pauschale Antwort, aber es gibt Faktoren, die du berücksichtigen solltest. Erstens, wie lange bleibst du? Wenn du nur drei oder fünf Jahre an einem Ort bleibst, lohnt sich Kaufen nicht, weil die Nebenkosten zu hoch sind. Wenn du 10, 15, 20 Jahre bleibst, kann es sich lohnen. Zweitens, wie ist das Preis-Miete-Verhältnis? Teile den Kaufpreis durch die Jahresmiete. Wenn das Ergebnis über 25 oder 30 liegt, ist Kaufen teuer. Wenn es unter 20 liegt, kann Kaufen attraktiv sein. Drittens, wie hoch sind die Zinsen? Bei niedrigen Zinsen ist Kaufen attraktiver. Bei hohen Zinsen ist Mieten oft besser. Und viertens, was sind deine Prioritäten? Wenn du Flexibilität willst, ist Mieten besser. Wenn du Sicherheit und Unabhängigkeit willst, ist Kaufen besser.
Lia: Aufenthaltsdauer, Preismieteverhältnis, Zinsen, Prioritäten. Das sind gute Kriterien. Maik, kannst du ein Rechenbeispiel geben?
Maik Marx: Sehr gerne. Stell dir vor, du kannst eine Wohnung für 300.000 Euro kaufen oder für 1.000 Euro pro Monat mieten. Das Preis-Miete-Verhältnis ist 300.000 geteilt durch 12.000, also 25.000. Das ist grenzwertig. Du hast 90.000 Euro Eigenkapital und nimmst einen Kredit über 210.000 Euro auf mit 3% Zinsen und 2% Tilgung. Deine monatliche Rate ist etwa 875 Euro. Dazu kommen Nebenkosten von vielleicht 2.0 Euro pro Monat für Instandhaltung, Grundsteuer, Versicherung. Insgesamt zahlst du 1.075 Euro pro Monat. Als Mieter zahlst du 1.000 Euro. Der Unterschied ist klein, aber als Käufer hast du 90.000 Euro Eigenkapital gebunden. Wenn du diese 90.000 Euro in einen ETF investierst und 7% Rendite erzielst, hast du nach 3.0 Jahren etwa 7.000 Euro. Als Käufer hast du nach 3.0 Jahren eine abbezahlte Wohnung im Wert von vielleicht 500.000 Euro. In diesem Beispiel ist Mieten und Investieren besser.
Lia: Wow, das ist ein klares Ergebnis. Mieten und Investieren kann besser sein als Kaufen. Aber Maik, was ist mit dem Argument, dass Mieten rausgeworfenes Geld ist?
Maik Marx: Das ist ein Mythos. Miete ist nicht rausgeworfenes Geld, sondern Bezahlung für eine Dienstleistung. Wohnraum. Genauso wie du für Essen, Kleidung oder Netflix bezahlst. Als Käufer zahlst du auch Geld, das du nicht zurückbekommst. Zinsen, Instandhaltung, Nebenkosten. Diese Kosten sind genauso rausgeworfen wie Miete. Der Unterschied ist, dass du als Käufer zusätzlich Eigenkapital aufbaust. Aber das tust du als Mieter auch, wenn du die Differenz in ETFs investierst.
Lia: Das ist ein wichtiger Punkt. Miete ist nicht rausgeworfen und Käufer haben auch Kosten, die nicht zurückkommen. Maik, wann macht Kaufen dann Sinn?
Maik Marx: Kaufen macht Sinn, wenn mehrere Faktoren zusammenkommen. 1. Du bleibst langfristig, mindestens 10 bis 15 Jahre. 2. Das Preis-Miete-Verhältnis ist attraktiv unter 20 oder 25. 3. Die Zinsen sind niedrig. 4. Du hast ausreichend Eigenkapital, mindestens 20 bis 30%. 5. Du kannst die laufenden Kosten tragen. Und sechstens, du willst die Sicherheit und Unabhängigkeit, die eine eigene Immobilie bietet. Wenn all diese Faktoren zutreffen, kann Kaufen eine gute Entscheidung sein. Aber es ist keine Pflicht und nicht automatisch die beste Geldanlage.
Lia: Verstehe. Kaufen ist eine Lifestyle-Entscheidung. Nicht automatisch die beste Geldanlage. Maik, was ist mit Immobilien als Kapitalanlage, also zum Vermieten?
Maik Marx: Immobilien als Kapitalanlage können funktionieren. Aber sie sind anspruchsvoll. Du brauchst viel Eigenkapital, du musst die richtige Immobilie in der richtigen Lage finden, du musst dich um Mieter und Instandhaltung kümmern und du trägst das Klumpenrisiko. Die Rendite ist oft niedriger als bei Aktien und der Aufwand ist viel höher. Für die meisten Menschen sind ETFs die bessere Wahl. Immobilien als Kapitalanlage machen Sinn, wenn du Erfahrung hast, Zeit investieren willst und Freude daran hast. Aber sie sind kein Muss.
Lia: Immobilien als Kapitalanlage sind anspruchsvoll. Und nicht für jeden. Maik, was ist mit Rates? Sind die eine Alternative?
Maik Marx: Absolut, Reits. Real Estate Investment Trusts sind börsengehandelte Immobilienfonds. Du investierst in ein Portfolio von Immobilien, ohne selbst Eigentümer zu sein. Rates zahlen hohe Dividenden, oft 3 bis 5 Prozent, weil sie gesetzlich verpflichtet sind, den Großteil ihrer Gewinne auszuschütten. Du hast keine Instandhaltungskosten, keinen Aufwand und du kannst jederzeit verkaufen. Rates sind eine gute Möglichkeit, Immobilien ins Portfolio zu mischen, ohne die Nachteile direkter Immobilieninvestitionen. Es gibt auch Immobilien-ETFs, die in viele Rates investieren.
Lia: Rates klingen nach einer einfachen Alternative. Maik, vielen Dank für diese klare und ehrliche Einschätzung zu Immobilien. Ich werde meiner Mutter sagen, dass Mieten nicht rausgeworfenes Geld ist und dass ich mit ETFs besser fahre.
Maik Marx: Haha, viel Erfolg bei dem Gespräch, Lia. Aber denk dran, es geht nicht nur um Rendite, sondern auch um Lebensqualität. Wenn deine Mutter glücklich ist, weil sie in ihrer eigenen Wohnung lebt, ist das auch etwas wert.
Lia: Das stimmt. Und liebe Zuhörerinnen und Zuhörer, überlegt euch gut, ob Kaufen oder Mieten für euch die richtige Entscheidung ist. Es ist keine Schande zu mieten und es ist keine Pflicht zu kaufen. Macht die Rechnung, berücksichtigt eure Prioritäten und entscheidet dann. In unserer nächsten Folge sprechen wir über Reeds im Detail. Wie sie funktionieren und wie du in Immobilien investieren kannst, ohne selbst Vermieter zu werden. Seid also unbedingt wieder dabei.
Maik Marx: Die in diesem Podcast enthaltenen Informationen dienen nur zu allgemeinen Informationszwecken und stellen keine Finanzberatung dar. Finanzpost.de und die Sprecher übernehmen keine Haftung für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität der Inhalte. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigenes Risiko. Für verbindliche Finanzberatung empfehlen wir, einen zertifizierten Finanzberater zu konsultieren. Beachtet bitte auch unsere allgemeinen Geschäftsbedingungen und das Impressum. Alle Links und Shownotes findet ihr wie immer auch auf unserer Webseite.